Nhiều người mua đất bằng giấy tay hoặc nhận chuyển nhượng đất từ hàng chục năm trước nhưng chưa thực hiện sang tên sổ đỏ đang lo lắng: liệu hiện nay đi làm thủ tục có bị xử phạt hay không?

Đây không còn là trường hợp hiếm gặp, đặc biệt tại các địa phương có lịch sử giao dịch đất đai diễn ra từ rất sớm nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý. Mới đây, một trường hợp tại Cà Mau đã thu hút sự quan tâm khi người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1993 nhưng đến nay mới thực hiện đăng ký biến động và sang tên giấy chứng nhận.

Điều đáng chú ý là câu trả lời từ cơ quan quản lý cho thấy không phải cứ chậm sang tên là sẽ bị xử phạt ngay lập tức.

Chậm sang tên sổ đỏ hơn 30 năm, người dân lo bị xử phạt

Theo phản ánh, thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ trước. Đến tháng 2/1993, người dân nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động hay sang tên sổ đỏ theo quy định.

Đến nay, khi thực hiện thủ tục cấp đổi và đăng ký biến động đất đai, người này lo ngại việc chậm sang tên kéo dài nhiều năm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

Đây cũng là nỗi lo chung của rất nhiều người dân hiện nay, đặc biệt với các giao dịch đất đai cũ diễn ra bằng giấy tay hoặc chưa hoàn tất hồ sơ pháp lý trong quá khứ.

Quy định mới về xử phạt chậm sang tên sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký biến động theo quy định có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

Tuy nhiên, điểm quan trọng là quy định xử phạt này chỉ áp dụng đối với các hành vi vi phạm xảy ra sau thời điểm nghị định có hiệu lực.

Điều này đồng nghĩa không phải mọi trường hợp chậm sang tên từ nhiều năm trước đều tự động bị xử phạt theo quy định hiện hành.

Ngoài ra, cơ quan chức năng cũng dẫn chiếu Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), trong đó quy định việc xử phạt chỉ được áp dụng khi:

• Có hành vi vi phạm được pháp luật quy định
• Hành vi đó vẫn còn trong thời hiệu xử phạt

Thời hiệu xử phạt đất đai chỉ là 2 năm

Một trong những điểm then chốt của vụ việc nằm ở thời hiệu xử phạt.

Theo khoản 1 Điều 6 Luật Xử lý vi phạm hành chính, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 2 năm.

Điều này có nghĩa cơ quan chức năng cần xem xét:

• Thời điểm phát sinh hành vi vi phạm
• Quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm đó
• Thời hiệu xử phạt còn hay đã hết

Với các trường hợp chuyển nhượng đất từ hàng chục năm trước như năm 1993, việc xử phạt sẽ không thể áp dụng máy móc mà cần xem xét cụ thể từng hồ sơ, từng giai đoạn pháp lý.

Đây là lý do Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng cần căn cứ vào tình tiết thực tế để xác định có bị xử phạt hay không.

Người dân cần hiểu đúng về đăng ký biến động đất đai

Trên thực tế, nhiều người vẫn nghĩ chỉ cần mua bán đất có giấy tờ viết tay hoặc đã giao tiền đầy đủ là hoàn tất quyền sở hữu. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận đầy đủ khi thực hiện đăng ký biến động và sang tên trên giấy chứng nhận.

Nếu không sang tên kịp thời, người mua có thể gặp nhiều rủi ro như:

• Khó chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp
• Không thể thế chấp vay ngân hàng
• Dễ phát sinh tranh chấp thừa kế hoặc chuyển nhượng
• Gặp khó khăn khi cấp đổi, tách thửa hoặc xin phép xây dựng
• Phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung trong tương lai

Đặc biệt trong bối cảnh cơ sở dữ liệu đất đai đang được số hóa mạnh, việc hoàn thiện pháp lý nhà đất sẽ ngày càng trở nên quan trọng.

Cơ quan địa phương sẽ quyết định xử phạt hay không

Theo hướng dẫn từ cơ quan quản lý, việc có xử phạt hay không sẽ thuộc thẩm quyền xem xét của cơ quan chức năng tại địa phương.

Cơ quan chuyên môn sẽ căn cứ vào:

• Hồ sơ chuyển nhượng
• Thời điểm phát sinh giao dịch
• Quy định pháp luật từng thời kỳ
• Tình trạng sử dụng đất thực tế
• Các giấy tờ liên quan khác

Do đó, mỗi trường hợp sẽ có hướng xử lý khác nhau, không áp dụng chung cho tất cả.

Người mua đất cũ nên làm gì lúc này?

Đối với những trường hợp đã nhận chuyển nhượng đất từ lâu nhưng chưa sang tên, các chuyên gia pháp lý khuyến nghị nên chủ động hoàn thiện hồ sơ càng sớm càng tốt để tránh phát sinh rủi ro trong tương lai.

Người dân nên:

• Kiểm tra tính pháp lý của giấy chứng nhận
• Rà soát hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng cũ
• Liên hệ văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn
• Hoàn tất nghĩa vụ tài chính nếu có
• Thực hiện đăng ký biến động đúng quy định

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh mẽ, việc sở hữu tài sản có pháp lý đầy đủ sẽ là yếu tố quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi lâu dài của người dân cũng như gia tăng giá trị bất động sản trong tương lai.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686