Sau hơn một năm triển khai, Luật Đất đai 2024 đang bộc lộ nhiều điểm nghẽn liên quan đến thu hồi đất, định giá đất và cơ chế bồi thường tái định cư. Đây cũng là lý do khiến nhiều chuyên gia cho rằng việc sửa đổi luật trong giai đoạn tới là cần thiết nhằm giải quyết tận gốc các xung đột lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Đáng chú ý, nhiều ý kiến chuyên gia đề xuất thay đổi tư duy quản lý đất đai theo hướng linh hoạt hơn, trong đó nhấn mạnh quan điểm: “Không phải lúc nào Nhà nước cũng đứng ra thu hồi đất”.

Theo giới chuyên môn, nếu tháo gỡ được những bất cập trong cơ chế đất đai, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước sang giai đoạn phát triển minh bạch, bền vững và giảm đáng kể các tranh chấp kéo dài suốt nhiều năm qua.

Chuyên gia đề xuất thay đổi tư duy thu hồi đất

Theo Đặng Hùng Võ, dù Luật Đất đai 2024 đã có một số điều chỉnh so với luật cũ, nhưng những thay đổi vẫn chưa đủ lớn để giải quyết triệt để các bất cập tồn tại nhiều năm.

Ông cho rằng, trong lần sửa đổi tới, cần thay đổi quan điểm về “dịch chuyển đất đai” thay vì chỉ tập trung vào cơ chế thu hồi đất truyền thống.

Theo đó, việc sửa luật phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp, tránh tình trạng người dân mất đất vĩnh viễn nhưng giá trị hưởng lại không tương xứng với tiềm năng tăng giá sau khi dự án hình thành.

Một trong những đề xuất đáng chú ý là mở rộng các cơ chế ngoài thu hồi đất như:

• Doanh nghiệp thuê đất trực tiếp từ người dân
• Người dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• Hợp tác phát triển dự án thay vì bắt buộc chuyển nhượng
• Chia sẻ lợi ích dài hạn giữa người dân và doanh nghiệp

Theo nhiều chuyên gia tài chính, đây là mô hình đã được nhiều quốc gia áp dụng nhằm giảm xung đột lợi ích và hạn chế khiếu kiện liên quan đến giải phóng mặt bằng.

Việc chuyển từ tư duy “thu hồi đất” sang “hợp tác khai thác giá trị đất” cũng được xem là xu hướng phát triển tất yếu của thị trường bất động sản hiện đại.

Không phải dự án nào cũng cần Nhà nước thu hồi đất

Một trong những vấn đề gây tranh cãi lớn nhất hiện nay là phạm vi Nhà nước đứng ra thu hồi đất cho các dự án thương mại.

Theo đề xuất của nhiều chuyên gia, Nhà nước chỉ nên thu hồi đất đối với các dự án thực sự phục vụ lợi ích công cộng hoặc hạ tầng trọng điểm.

Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại hoặc phân lô bán nền nên ưu tiên cơ chế thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân nhằm đảm bảo quyền lợi thị trường.

Giới chuyên môn nhận định, nếu doanh nghiệp trực tiếp đàm phán với người dân thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào cơ chế thu hồi, thị trường sẽ hình thành mặt bằng giá minh bạch hơn và giảm đáng kể áp lực khiếu nại kéo dài.

Đồng thời, việc cho phép người dân góp đất vào dự án còn giúp họ trở thành bên hưởng lợi lâu dài từ quá trình đô thị hóa thay vì chỉ nhận khoản bồi thường một lần.

Bất cập lớn nhất hiện nay là định giá đất

Ngoài câu chuyện thu hồi đất, cơ chế xác định giá đất tiếp tục là “điểm nóng” khi sửa Luật Đất đai.

Theo Nguyễn Quang Tuyến, khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường vẫn là vấn đề phức tạp nhất suốt nhiều thập kỷ qua.

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 quy định hai loại giá đất gồm:

• Bảng giá đất
• Giá đất cụ thể

Trong đó, bảng giá đất được dùng để tính nghĩa vụ tài chính còn giá đất cụ thể áp dụng cho bồi thường và tái định cư.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy nhiều địa phương xác định giá đất quá cao, khiến cả doanh nghiệp lẫn người dân gặp khó khăn.

Có trường hợp người dân chuyển đổi hơn 140m² đất vườn sang đất ở phải đóng gần 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất – mức vượt xa khả năng tài chính thực tế.

Theo các chuyên gia, điều này phản ánh rõ tình trạng “ách tắc” trong cơ chế định giá hiện nay.

“Giá thị trường” vẫn là khái niệm gây tranh cãi

Một điểm nghẽn lớn khác là khái niệm “giá đất theo nguyên tắc thị trường” vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng.

Luật quy định phải xác định giá đất sát giá thị trường nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể thế nào là “giá thị trường”, dẫn đến tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau.

Điều này tạo ra nhiều hệ lụy:

• Doanh nghiệp khó tính toán chi phí đầu tư
• Giá đất biến động mạnh
• Người dân khó xác định quyền lợi thật
• Phát sinh khiếu nại và tranh chấp
• Thị trường thiếu minh bạch

Theo giới phân tích, nếu không có cơ chế định giá rõ ràng và dữ liệu chuẩn hóa, thị trường bất động sản sẽ rất khó phát triển bền vững.

Minh bạch dữ liệu đất đai là chìa khóa quan trọng nhất

Nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân cốt lõi khiến việc định giá đất gặp khó là do Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu đất đai minh bạch và đồng bộ.

Thực tế hiện nay, không ít giao dịch bất động sản được kê khai thấp hơn nhiều so với giá mua bán thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế.

Điều này khiến dữ liệu đầu vào bị sai lệch, kéo theo việc xác định giá đất thiếu chính xác.

Theo các chuyên gia, nếu xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai chuẩn hóa trên toàn quốc, thị trường sẽ nhận được nhiều lợi ích lớn như:

• Định giá đất sát thực tế hơn
• Hạn chế đầu cơ và thao túng giá
• Minh bạch hóa thị trường bất động sản
• Giảm tranh chấp đất đai
• Tăng hiệu quả quản lý Nhà nước
• Thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn

Đây được xem là nền tảng quan trọng để bất động sản Việt Nam phát triển theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn trong tương lai.

Người dân quan tâm nhất là cuộc sống sau tái định cư

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, điều người dân lo lắng nhất không phải chỉ là mức bồi thường mà là chất lượng cuộc sống sau tái định cư.

Dù luật quy định nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, nhưng thực tế nhiều dự án vẫn chưa đáp ứng được điều này.

Không ít khu tái định cư bị phản ánh về:

• Chất lượng xây dựng thấp
• Hạ tầng thiếu đồng bộ
• Xa trung tâm sinh kế
• Không đủ điều kiện sống như trước

Điều này khiến nhiều người dân dù nhận tiền bồi thường vẫn khó ổn định cuộc sống lâu dài.

Theo các chuyên gia, bản chất của xung đột đất đai thực chất là xung đột trong việc phân chia lợi ích từ quá trình phát triển đô thị.

Vì vậy, thách thức lớn nhất của lần sửa luật này không chỉ nằm ở thay đổi quy định pháp lý mà còn ở việc xây dựng cơ chế đủ công bằng để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Nếu giải quyết được bài toán này, Luật Đất đai sửa đổi có thể trở thành cú hích lớn giúp thị trường bất động sản Việt Nam bước sang giai đoạn phát triển minh bạch và ổn định hơn trong nhiều năm tới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686