Chỉ còn hơn một tháng nữa, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn “tính tiền thật – giá thật” khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026. Điều này đồng nghĩa: mọi khoản phí, thuế, nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất sẽ tăng lên đáng kể, đặc biệt đối với những nhóm đối tượng đang “mắc kẹt” về pháp lý hoặc chuẩn bị làm hồ sơ đất đai.

Vậy ai sẽ chịu tác động mạnh nhất? Tại sao chi phí lại tăng nhanh như vậy? Bài viết dưới đây phân tích chi tiết để người dân chủ động kế hoạch trước thời điểm quan trọng này.

Bảng giá đất mới từ 2026: Tiệm cận giá thị trường – chi phí tăng theo cấp số nhân

Theo Luật Đất đai 2024, từ năm 2026, bảng giá đất sẽ:

• Được điều chỉnh hằng năm

• Tiệm cận giá thị trường, thay vì thấp hơn 40–60% như giai đoạn trước

• Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất, chuyển mục đích, v.v.

Điều này khiến mọi nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều tăng rõ rệt – đặc biệt với 3 nhóm đối tượng sau.

1. Người sở hữu đất nằm trong quy hoạch “treo”

Đất quy hoạch treo khiến người dân:

• Không được tách thửa

• Không được xây dựng

• Không được chuyển mục đích sử dụng

• Không được làm sổ đỏ

Hệ quả là họ không thể hoàn tất hồ sơ khi bảng giá đất còn thấp, đành phải chờ đến khi quy hoạch được gỡ.

Nhưng nếu thời điểm gỡ quy hoạch trùng với thời điểm bảng giá đất 2026 áp dụng, tiền sử dụng đất có thể tăng gấp nhiều lần.

Ví dụ thực tế:

• Năm 2020: giá đất 10–15 triệu/m²

• Năm 2025: giá đất 50 triệu/m²
  → Tiền sử dụng đất có thể tăng 4–5 lần.

Những hộ dân bị “treo” nhiều năm sẽ là nhóm chịu thiệt hại tài chính nặng nhất.

2. Người làm sổ đỏ lần đầu

Khi cấp sổ đỏ lần đầu, người dân phải nộp:

• Tiền sử dụng đất

• Lệ phí trước bạ

• Tiền thuê đất (nếu có)

• Phí đo đạc, thẩm định

Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Hiện nay bảng giá đất thấp hơn thị trường khá xa nên mức thuế/phí còn “dễ thở”. Nhưng từ năm 2026:

• Bảng giá đất tăng sát giá thị trường

• Chi phí cấp sổ đỏ lần đầu tăng mạnh, nhiều trường hợp tăng hàng trăm triệu

Những ai đang có dự định làm sổ đỏ nên tranh thủ hoàn tất trước 31/12/2025 để tiết kiệm chi phí.

3. Người muốn chuyển mục đích từ đất nông nghiệp/phi nông nghiệp sang đất ở

Đây là nhóm ảnh hưởng mạnh nhất, vì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích phụ thuộc trực tiếp vào bảng giá đất.

Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp =
(Giá đất ở × diện tích sau chuyển)
– (Giá trị đất trước khi chuyển mục đích)

Chỉ cần bảng giá đất tăng 20–50%, khoản tiền người dân phải nộp khi chuyển lên thổ cư sẽ tăng tương ứng, thậm chí gấp nhiều lần đối với đất có vị trí đẹp hoặc đô thị loại 1, 2.

Những ai có ý định tách thửa – lên thổ cư – chuyển đổi mục đích để bán hoặc xây nhà nên thực hiện trước thời điểm 1/1/2026 để tối ưu chi phí.

Kết luận: 2026 sẽ là năm “nặng phí” nếu không chuẩn bị sớm

3 nhóm đối tượng chịu tác động lớn nhất:

1. Chủ đất nằm trong quy hoạch treo

2. Người làm sổ đỏ lần đầu

3. Người muốn chuyển mục đích sang đất ở

Nếu hồ sơ chưa xong trước 1/1/2026, nghĩa vụ tài chính có thể tăng 2–5 lần, gây áp lực lớn cho hộ gia đình và nhà đầu tư.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686