Sau nhiều năm “đắp chiếu” vì vướng pháp lý, hàng loạt dự án bất động sản tại TPHCM đang đồng loạt quay trở lại thị trường với mức giá khiến giới đầu tư bất ngờ. Nhiều dự án từng mở bán chỉ khoảng 50 – 60 triệu đồng/m² nay được chào giá lên tới 300 triệu đồng/m², tương đương mức tăng gấp 3 – 5 lần chỉ sau một chu kỳ pháp lý.

Diễn biến này không chỉ phản ánh sự thay đổi mạnh của mặt bằng giá bất động sản trung tâm TPHCM mà còn đặt ra nhiều tranh luận về quyền lợi của những khách hàng đã xuống tiền từ giai đoạn đầu nhưng phải chờ đợi suốt nhiều năm.

Loạt dự án “đóng băng” nhiều năm bất ngờ hồi sinh

Thị trường bất động sản TPHCM đang chứng kiến làn sóng tái khởi động của nhiều dự án từng vướng mắc pháp lý kéo dài.

Một trong những dự án gây chú ý nhất hiện nay là Lancaster Lincoln tại khu vực Nguyễn Tất Thành, quận 4 cũ. Dự án này từng được khởi công từ giai đoạn 2016 – 2017 nhưng phải dừng thi công khi mới hoàn thành phần hầm do vướng các thủ tục pháp lý liên quan đất công xen cài và sai phạm trong quá trình triển khai xây dựng.

Sau gần một thập kỷ đình trệ, dự án hiện đã được tái khởi động và dự kiến quay lại thị trường với mức giá khoảng 300 triệu đồng/m² – thuộc nhóm cao nhất khu vực.

Điều đáng nói là tại thời điểm mở bán trước đây, Lancaster Lincoln chỉ có giá dao động khoảng 50 – 60 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ sau quá trình gỡ vướng pháp lý, mặt bằng giá đã tăng khoảng 5 lần.

Không chỉ Lancaster Lincoln, nhiều dự án khác tại khu vực trung tâm TPHCM cũng đang trở lại với mức giá hoàn toàn mới.

Dự án Legacy 66 tại quận 5 cũ, trước đây từng được biết đến với tên Ventosa Tân Thành, cũng đang tái xuất thị trường sau nhiều năm chậm tiến độ. Nếu giai đoạn đầu dự án được giới thiệu với giá khoảng 50 triệu đồng/m² thì hiện nay giá bán đã lên tới khoảng 119 triệu đồng/m².

Vì sao giá bất động sản tăng mạnh sau khi tái khởi động?

Theo giới chuyên gia, việc các dự án tăng giá mạnh sau gỡ vướng pháp lý đến từ nhiều nguyên nhân.

1. Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm

Trong suốt nhiều năm qua, quỹ đất sạch tại khu vực trung tâm TPHCM gần như không còn nhiều. Các dự án mới được cấp phép ngày càng hạn chế khiến nguồn cung bất động sản cao cấp sụt giảm mạnh.

Điều này khiến những dự án từng bị “đóng băng” khi quay trở lại nhanh chóng trở thành hàng hiếm trên thị trường.

2. Chi phí phát triển dự án tăng cao

Sau nhiều năm đình trệ, chi phí tài chính, chi phí vốn, giá vật liệu xây dựng, chi phí pháp lý và nhân công đều tăng mạnh.

Để đảm bảo biên lợi nhuận, chủ đầu tư buộc phải thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn đáng kể so với trước đây.

3. Hạ tầng khu vực thay đổi hoàn toàn

Nhiều dự án từng mở bán cách đây gần 10 năm nay đã được hưởng lợi lớn từ sự phát triển hạ tầng đô thị như:

• Metro
• Cầu đường mới
• Chỉnh trang đô thị
• Phát triển trung tâm tài chính
• Hệ thống tiện ích cao cấp

Điều này khiến giá trị bất động sản khu vực tăng mạnh theo thời gian.

4. Tâm lý “săn hàng hiếm” của giới đầu tư

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ trung tâm ngày càng khan hiếm, các dự án tái khởi động thường nhanh chóng thu hút sự chú ý của giới đầu tư và khách hàng có nhu cầu ở thực.

Đặc biệt, những dự án từng nổi tiếng trên thị trường nhưng bị đình trệ nhiều năm thường tạo hiệu ứng truyền thông rất lớn khi quay trở lại.

Khách hàng cũ đang chịu nhiều thiệt thòi?

Bên cạnh sự hồi sinh của thị trường, câu chuyện gây tranh cãi nhất hiện nay là quyền lợi của những khách hàng đã đặt mua dự án từ giai đoạn đầu.

Nhiều người từng ký hợp đồng đặt cọc từ năm 2017 với kỳ vọng sở hữu căn hộ giá tốt. Tuy nhiên, sau nhiều năm dự án đình trệ, một số chủ đầu tư đã tiến hành thanh lý hợp đồng hoặc đưa ra cơ chế quy đổi mới.

Điều này khiến không ít khách hàng rơi vào tình trạng:

• Nhận lại tiền gốc sau nhiều năm
• Không đủ khả năng mua lại chính căn hộ cũ vì giá đã tăng quá cao
• Mất cơ hội đầu tư trong suốt thời gian dự án bị đình trệ

Đây được xem là một trong những vấn đề lớn của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn vừa qua, khi nhiều chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trong lúc pháp lý chưa hoàn thiện.

Rủi ro từ việc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện

Theo quy định pháp luật, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đủ điều kiện pháp lý, bao gồm việc hoàn thành phần móng đối với dự án căn hộ.

Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều doanh nghiệp trước đây đã sử dụng các hình thức:

• Hợp đồng đặt cọc
• Thỏa thuận giữ chỗ
• Hợp tác đầu tư
• Huy động vốn trước

… để thu tiền khách hàng ngay từ khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Việc này giúp chủ đầu tư có dòng tiền triển khai dự án mà không cần đáp ứng các điều kiện vay vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất lại thuộc về phía khách hàng khi:

• Dự án chậm tiến độ nhiều năm
• Pháp lý không hoàn thiện
• Chủ đầu tư thay đổi phương án triển khai
• Giá bán tăng quá mạnh sau khi tái khởi động

Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng giá mới?

Sự trở lại của hàng loạt dự án đình trệ nhiều năm đang phản ánh một thực tế rằng thị trường bất động sản TPHCM đã bước sang mặt bằng giá mới.

Đặc biệt tại khu vực trung tâm, mức giá dưới 100 triệu đồng/m² ngày càng hiếm xuất hiện đối với các dự án cao cấp.

Giới chuyên gia nhận định, khi:

• Pháp lý dần được tháo gỡ
• Nguồn cung vẫn khan hiếm
• Hạ tầng tiếp tục phát triển
• Chi phí đầu vào tăng cao

… giá bất động sản trung tâm vẫn còn nhiều áp lực tăng trong dài hạn.

Tuy nhiên, sau những bài học từ các dự án đình trệ kéo dài, người mua nhà hiện nay cũng trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc huy động vốn quá sớm.

Nhà đầu tư cần lưu ý điều gì?

Trong bối cảnh thị trường xuất hiện làn sóng tái khởi động dự án, giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến:

• Tình trạng pháp lý hiện tại của dự án
• Giấy phép xây dựng và nghiệm thu
• Năng lực tài chính chủ đầu tư
• Điều khoản hợp đồng mua bán
• Cam kết tiến độ và bảo lãnh ngân hàng

Thay vì chỉ nhìn vào tiềm năng tăng giá, yếu tố an toàn pháp lý đang trở thành tiêu chí quan trọng hàng đầu trong giai đoạn thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686