Thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào một trạng thái đặc biệt hiếm gặp: giá chịu áp lực tăng nhưng thanh khoản lại suy giảm mạnh.

Theo nhận định của Nguyễn Trí Hiếu, thị trường hiện đang bị siết chặt bởi một “gọng kìm” gồm 3 yếu tố: chi phí đầu vào tăng, dòng tiền suy yếu và tín dụng bị kiểm soát.

Điều này khiến BĐS không còn vận hành theo chu kỳ tăng trưởng quen thuộc, mà chuyển sang một giai đoạn điều chỉnh sâu và phức tạp hơn.

Chi phí đầu vào leo thang: Áp lực trực tiếp lên giá thành

Một trong những biến số lớn nhất hiện nay là sự gia tăng mạnh của chi phí đầu vào, đặc biệt là:

• Giá thép xây dựng
• Chi phí vận tải
• Giá xăng dầu và năng lượng

Trong cơ cấu chi phí của một dự án BĐS, vật liệu và vận hành chiếm tỷ trọng rất lớn. Khi các yếu tố này tăng, giá thành gần như không thể giữ nguyên.

Các doanh nghiệp lớn như Tập đoàn Hòa Phát đã điều chỉnh tăng giá thép, tạo áp lực dây chuyền lên toàn bộ thị trường xây dựng và BĐS.

Không dừng lại ở đó, giá năng lượng tăng còn kéo theo:

• Chi phí sản xuất
• Chi phí logistics
• Áp lực lạm phát toàn nền kinh tế

Trong kịch bản xấu hơn, nếu biến động địa chính trị toàn cầu tiếp tục kéo dài, chi phí đầu vào có thể còn tăng mạnh hơn, khiến thị trường chịu áp lực kép.

Nghịch lý thị trường: Chi phí tăng nhưng khó tăng giá bán

Dù chi phí tăng rõ rệt, nhưng các chủ đầu tư lại không dễ dàng chuyển áp lực này sang giá bán.

Nguyên nhân đến từ:

• Lượng hàng tồn kho lớn
• Sức mua suy yếu
• Áp lực dòng tiền

Tồn kho BĐS ở mức rất cao buộc doanh nghiệp phải:

• Ưu tiên bán hàng để thu hồi vốn
• Chấp nhận giảm giá hoặc chiết khấu
• Không thể “neo giá” như trước

Hệ quả là thị trường rơi vào trạng thái nghịch lý:

• Giá thành tăng
• Giá bán bị kìm lại
• Giao dịch sụt giảm

Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang mất cân bằng cung – cầu trong ngắn hạn.

Dòng tiền suy yếu: Nhà đầu tư rời bỏ BĐS

Một yếu tố quan trọng khác là sự dịch chuyển dòng tiền sang các kênh đầu tư khác.

Trong bối cảnh:

• Lãi suất tăng
• Lạm phát gia tăng
• Thu nhập bị ảnh hưởng

Nhà đầu tư có xu hướng tìm đến các kênh linh hoạt hơn như:

• Vàng
• Chứng khoán
• Các tài sản có tính thanh khoản cao

Điều này khiến BĐS – vốn có đặc điểm:

• Thanh khoản thấp
• Chu kỳ dài
• Phụ thuộc tín dụng

trở nên kém hấp dẫn hơn trong ngắn hạn.

Ngay cả nhu cầu ở thực cũng bị ảnh hưởng khi giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Tín dụng bị kiểm soát: “Van” điều tiết thị trường

Tín dụng tiếp tục là yếu tố then chốt tác động đến thị trường BĐS.

• Dư nợ BĐS chiếm tỷ trọng cao trong nền kinh tế
• Ngân hàng buộc phải kiểm soát chặt rủi ro
• Việc tiếp cận vốn trở nên khó khăn hơn

Khi dòng vốn bị hạn chế, hệ quả là:

• Doanh nghiệp thiếu nguồn lực triển khai dự án
• Người mua khó vay vốn
• Thanh khoản thị trường suy giảm

Đây chính là “van điều tiết” giúp thị trường tránh tăng nóng, nhưng đồng thời cũng tạo áp lực lớn trong ngắn hạn.

Phân hóa mạnh giữa các phân khúc

Dưới tác động của chi phí và dòng tiền, thị trường đang phân hóa rõ rệt:

Phân khúc chịu áp lực lớn:

• Nhà ở xã hội (biên lợi nhuận thấp)
• Căn hộ trung cấp và bình dân (khó tăng giá)

Phân khúc ít bị ảnh hưởng hơn:

• BĐS cao cấp (giá trị thương hiệu lớn)
• Một phần BĐS công nghiệp (phụ thuộc FDI)

Điều này cho thấy không phải toàn thị trường đều “xấu”, mà đang diễn ra sự chọn lọc tự nhiên.

Dự báo thị trường: Phục hồi chậm, không còn tăng nóng

Trong 12–24 tháng tới, thị trường được dự báo sẽ:

• Không tăng giá đột biến
• Phục hồi theo hướng thận trọng
• Thanh khoản cải thiện chậm

Nếu các yếu tố bất lợi tiếp tục kéo dài, thị trường có thể đối mặt với kịch bản:

• Giá cao
• Giao dịch thấp
• Tồn kho gia tăng

Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn cần thiết để thị trường tái cân bằng và phát triển bền vững hơn.

Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn này

Trong bối cảnh thị trường bị “gọng kìm” siết chặt, chiến lược đầu tư cần thay đổi:

Ưu tiên an toàn hơn lợi nhuận nhanh

• Chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng
• Có khả năng khai thác thực tế

Giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính

• Tránh vay vốn quá cao
• Kiểm soát dòng tiền cá nhân

Đa dạng hóa kênh đầu tư

• Không dồn toàn bộ vốn vào BĐS
• Kết hợp nhiều kênh để giảm rủi ro

Kết luận: Giai đoạn khó khăn nhưng cần thiết để “lọc” thị trường

Thị trường BĐS hiện tại không chỉ đang đối mặt với khó khăn ngắn hạn, mà đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh sâu.

“Gọng kìm” từ chi phí, tín dụng và dòng tiền sẽ:

• Loại bỏ các yếu tố đầu cơ
• Thanh lọc doanh nghiệp yếu
• Tạo nền tảng cho chu kỳ mới bền vững hơn

Trong giai đoạn này, người chiến thắng không phải là người mua nhanh nhất, mà là người hiểu rõ rủi ro và kiểm soát được dòng tiền.
Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686