Việc “bỏ qua” bảng giá đất trong nhiều tình huống quan trọng đang tạo ra thay đổi lớn cho thị trường bất động sản. Từ đầu năm 2026, quy định mới chính thức làm rõ khi nào bảng giá đất được sửa đổi và khi nào không được áp dụng, tác động trực tiếp đến chi phí đất đai, tiền sử dụng đất và hiệu quả đầu tư của hàng loạt dự án.

Nghị định mới làm rõ vai trò của bảng giá đất

Nghị định 49/2026/NĐ-CP được ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024. Một trong những điểm then chốt là xác định rõ phạm vi áp dụng bảng giá đất, tránh tình trạng máy móc, không phản ánh đúng giá trị thị trường.

Theo đó, bảng giá đất không còn là “chuẩn mặc định” trong mọi trường hợp, mà được sử dụng linh hoạt, phù hợp với mục tiêu quản lý và thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội tại từng địa phương.

3 trường hợp bảng giá đất được sửa đổi theo quy định mới

Thứ nhất, sửa đổi do biến động thị trường vượt ngưỡng cho phép. Khi hệ số điều chỉnh mức biến động giá đất thực tế cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành, bảng giá đất phải được sửa đổi để bảo đảm bám sát diễn biến thị trường.

Thứ hai, sửa đổi do thay đổi thông tin hành chính nhưng không làm thay đổi giá đất. Các thay đổi như địa giới hành chính, tên khu vực, tên đường, vị trí thửa đất có thể dẫn đến điều chỉnh bảng giá đất về mặt kỹ thuật, nhưng không làm phát sinh biến động giá.

Thứ ba, sửa đổi theo yêu cầu quản lý nhà nước. Trong trường hợp phát sinh yêu cầu quản lý đặc thù, không thuộc hai nhóm trên, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể điều chỉnh bảng giá đất để đáp ứng mục tiêu quản lý đất đai và ổn định thị trường.

Những trường hợp không áp dụng bảng giá đất từ nay

Một điểm thay đổi rất đáng chú ý là quy định rõ các trường hợp không áp dụng bảng giá đất. Theo đó, Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án lấn biển, hoặc dự án có hạng mục lấn biển, sẽ không áp dụng bảng giá đất.

Ngoài ra, các dự án đầu tư có mục đích sử dụng đất hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng cũng không sử dụng bảng giá đất. Trong các trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể cho từng dự án, dựa trên phương pháp định giá theo Luật Đất đai 2024.

Giá đất cụ thể sẽ được áp dụng trong những trường hợp nào?

Giá đất cụ thể đóng vai trò ngày càng quan trọng, đặc biệt trong các giao dịch và quyết định tài chính lớn. Theo Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá, giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, giá đất cụ thể còn là căn cứ tính tiền thuê đất trả một lần, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm đấu giá đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tác động đến người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản

Việc không áp dụng bảng giá đất trong nhiều trường hợp giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, hạn chế chênh lệch lớn giữa giá “trên giấy” và giá giao dịch thực tế. Điều này đặc biệt có lợi cho các dự án quy mô lớn, dự án phức hợp và các khu vực phát triển mới.

Tuy nhiên, với người dân và nhà đầu tư cá nhân, thay đổi này cũng đòi hỏi phải hiểu rõ từng trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để chủ động tính toán chi phí, tránh tâm lý nhầm lẫn rằng mọi giao dịch đều dựa vào bảng giá đất như trước đây.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686