Trong bối cảnh giá nhà đất liên tục neo cao, nhiều người kỳ vọng việc định danh bất động sản sẽ trở thành “liều thuốc mạnh” kéo mặt bằng giá xuống trong thời gian ngắn, Tuy nhiên, nếu nhìn từ góc độ tài chính – chính sách, định danh bất động sản không phải công cụ hạ giá tức thì, mà là nền tảng để thị trường vận hành minh bạch, kỷ luật và bền vững hơn trong dài hạn.

Việc ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý thị trường bất động sản tại Việt Nam: chuyển từ quản lý rời rạc sang quản lý bằng dữ liệu, từ cảm tính sang định lượng.

Định danh bất động sản là gì và vì sao mang tính bước ngoặt?

Định danh bất động sản có thể hiểu đơn giản là việc gắn một mã số điện tử duy nhất cho từng bất động sản, tương tự như căn cước công dân của mỗi người. Mỗi bất động sản từ khi hình thành sẽ có một “lý lịch số” xuyên suốt vòng đời, bao gồm:

1. Thông tin quy hoạch, pháp lý

2. Quá trình xây dựng, cấp giấy chứng nhận

3. Lịch sử giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp

4. Biến động giá theo thời gian

Điểm cốt lõi của định danh không nằm ở bản thân mã số, mà ở khả năng kết nối và truy xuất dữ liệu đồng bộ trên phạm vi toàn quốc. Khi mọi thông tin được chuẩn hóa và liên thông, thị trường bất động sản lần đầu tiên có một “bộ não dữ liệu” đủ lớn để vận hành minh bạch.

Vì sao định danh bất động sản không thể làm giá nhà đất giảm ngay?

Một ngộ nhận phổ biến hiện nay là cho rằng chỉ cần áp dụng mã định danh, giá đất sẽ tự động giảm, đầu cơ sẽ biến mất. Trên thực tế, giá bất động sản được quyết định bởi cung – cầu, dòng vốn, chi phí tài chính và kỳ vọng thị trường, chứ không phải bởi một công cụ nhận diện.

Định danh bất động sản không tạo thêm nguồn cung, không làm giảm nhu cầu, nên không thể kéo giá xuống ngay trong ngắn hạn. Vai trò thực sự của định danh là:

1. Loại bỏ thông tin mập mờ, giao dịch “ngoài sổ sách”

2. Hạn chế thổi giá dựa trên tin đồn

3. Tăng chi phí tuân thủ đối với đầu cơ lướt sóng

Khi thị trường minh bạch hơn, các hành vi tạo sốt ảo sẽ khó tồn tại, nhưng quá trình này cần thời gian để dữ liệu được tích lũy đầy đủ và chính sách phát huy hiệu quả.

Giá trị cốt lõi của định danh: Minh bạch hóa và kỷ luật thị trường

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam bị đánh giá là thiếu minh bạch do dữ liệu bị “cắt khúc” theo từng cơ quan quản lý. Quy hoạch, xây dựng, cấp sổ, giao dịch, thế chấp tồn tại như những mảnh ghép rời rạc, khiến cả Nhà nước lẫn nhà đầu tư đều phải ra quyết định trong trạng thái thiếu thông tin.

Định danh bất động sản giải quyết tận gốc vấn đề này bằng cách xây dựng hồ sơ điện tử thống nhất cho từng tài sản. Khi đó:

1. Cơ quan quản lý theo dõi được biến động thị trường theo thời gian thực

2. Nhà đầu tư và người mua giảm rủi ro pháp lý

3. Giá trị bất động sản phản ánh sát hơn giá trị thực

Thị trường dần chuyển từ “niềm tin lời nói” sang “niềm tin dữ liệu”.

Tiền đề quan trọng để quản lý thị trường bằng công cụ thuế

Tác động lớn nhất của định danh bất động sản không nằm ở hiện tại, mà ở khả năng mở khóa các chính sách điều tiết trong tương lai, đặc biệt là chính sách thuế.

Khi Nhà nước có dữ liệu chính xác về:

1. Một cá nhân sở hữu bao nhiêu bất động sản

2. Tần suất mua bán, chuyển nhượng

3. Chênh lệch giá mua – bán

thì việc đánh thuế theo số lượng tài sản, theo thời gian nắm giữ hay theo lợi nhuận thực tế mới có cơ sở triển khai hiệu quả.

Nếu không có định danh, mọi chính sách thuế chống đầu cơ chỉ dừng ở mức định hướng. Khi có định danh, thuế trở thành công cụ thực sự để điều tiết hành vi, thay vì chỉ là khẩu hiệu.

Định danh bất động sản và bài toán điều tiết giá trong dài hạn

Về bản chất, định danh bất động sản không trực tiếp làm giảm giá nhà đất, nhưng nó tạo điều kiện cần để Nhà nước sử dụng các công cụ điều tiết hiệu quả hơn như:

1. Đánh thuế cao đối với bất động sản thứ hai trở lên

2. Tính thuế dựa trên chênh lệch mua – bán thực tế

3. Hạn chế tích trữ đất không đưa vào khai thác

Khi chi phí đầu cơ tăng lên, dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển sang sản xuất – kinh doanh, hoặc các dự án bất động sản tạo ra giá trị khai thác thực. Lúc đó, thị trường sẽ dần điều chỉnh về trạng thái cân bằng hơn, bền vững hơn.

Định danh bất động sản không phải “liều thuốc nhanh”, mà là nền móng dài hạn

Nhìn từ góc độ tài chính và quản lý vĩ mô, định danh bất động sản là nền móng thể chế, không phải giải pháp tình thế. Nó không làm giá nhà đất giảm ngay trong một vài quý, nhưng lại quyết định chất lượng phát triển của thị trường trong nhiều năm tới.

Một thị trường minh bạch, có dữ liệu đầy đủ, được điều tiết bằng thuế và chính sách tài chính hợp lý sẽ là tiền đề để bất động sản phát triển ổn định, giảm dần yếu tố đầu cơ và tiệm cận hơn với nhu cầu ở thực.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686