Chưa bao giờ hạ tầng giao thông bứt tốc và logistics lại đóng vai trò “quyết định cuộc chơi” đối với bất động sản công nghiệp phía Nam như giai đoạn 2025–2026. Khi các đại dự án không còn nằm trên bản vẽ quy hoạch mà bước vào giai đoạn vận hành thực tế, bản đồ đầu tư công nghiệp đang được vẽ lại, với những hành lang tăng trưởng hoàn toàn mới.

Không chỉ mở rộng không gian phát triển, hạ tầng còn trực tiếp tái định vị lợi thế cạnh tranh giữa các địa phương, tác động mạnh đến giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và dòng vốn FDI trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Hạ tầng phía Nam bước vào giai đoạn “hiện thực hóa”

Trong nhiều năm, khu vực phía Nam được định hướng phát triển hạ tầng theo chiến lược dài hạn. Tuy nhiên, giai đoạn 2025–2026 đánh dấu bước ngoặt quan trọng khi hàng loạt dự án trọng điểm đồng loạt triển khai, chuyển từ “kỳ vọng” sang “hiệu quả thực tế”.

Nổi bật nhất là sân bay quốc tế Long Thành, dự án mang tính chuyển đổi cấu trúc toàn vùng. Khi giai đoạn 1 đi vào vận hành từ năm 2026, Long Thành không chỉ chia sẻ áp lực cho Tân Sơn Nhất mà còn mở rộng năng lực logistics, vận tải hàng hóa và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP.HCM.

Song song đó, hệ thống cao tốc và vành đai đang tạo ra bước nhảy vọt về kết nối liên vùng. Vành đai 3 TP.HCM kết nối trực tiếp TP.HCM – Đồng Nai – Bình Dương – Long An, trong khi Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu hình thành trục kết nối ngắn nhất giữa khu công nghiệp và cụm cảng nước sâu.

Việc hạ tầng đồng loạt “vào guồng” đang tạo ra một mặt bằng phát triển hoàn toàn mới cho bất động sản công nghiệp phía Nam.

Hành lang công nghiệp mở rộng, điểm đến đầu tư được tái định vị

Khác với các chu kỳ trước, hạ tầng giai đoạn này không chỉ thúc đẩy tốc độ phát triển mà còn thay đổi không gian tăng trưởng. Khi các trục giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp không còn bó hẹp trong các khu lõi truyền thống mà mở rộng theo hướng sân bay và cảng biển.

Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò trung tâm, nhưng ranh giới phát triển đang dịch chuyển rõ nét về các khu vực nằm dọc trục kết nối Long Thành – Cái Mép – Thị Vải. Điều này giúp phân bổ lại nhu cầu đầu tư, giảm áp lực quỹ đất tại các khu vực đã gần như bão hòa.

Thực tế cho thấy, quỹ đất công nghiệp đang hoạt động tại Vùng Kinh tế phía Nam đạt mức lấp đầy rất cao, đặc biệt tại các thị trường truyền thống. Trong khi đó, những địa phương sở hữu quỹ đất mới và nằm sát các tuyến hạ tầng chiến lược đang nổi lên như điểm đến thay thế đầy tiềm năng.

Giá thuê đất công nghiệp duy trì ở mức cao, phản ánh nhu cầu bền vững

Cùng với sự cải thiện mạnh mẽ về kết nối, giá thuê đất công nghiệp tại phía Nam tiếp tục duy trì mặt bằng cao và có xu hướng tăng. Điều này phản ánh rõ nét nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp định hướng xuất khẩu và logistics.

Các khu vực có lợi thế kết nối trực tiếp với cao tốc, vành đai, sân bay và cảng biển ghi nhận mức giá thuê cao hơn mặt bằng chung, cho thấy yếu tố hạ tầng đã trở thành biến số quyết định trong bài toán lựa chọn địa điểm đầu tư.

Trong dài hạn, khi chi phí logistics được tối ưu, khả năng cạnh tranh của khu công nghiệp không chỉ nằm ở giá thuê, mà ở tổng chi phí vận hành và hiệu quả chuỗi cung ứng.

Bất động sản công nghiệp xây sẵn hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng

Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn đang là nhóm hưởng lợi rõ nét nhất từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Với đặc thù cần triển khai nhanh, nhóm khách thuê trong lĩnh vực sản xuất, logistics và thương mại điện tử ưu tiên các dự án có vị trí kết nối thuận lợi, rút ngắn thời gian vận chuyển.

Khi thời gian di chuyển giữa nhà máy – cảng biển – sân bay được rút ngắn đáng kể, mô hình bất động sản xây sẵn trở thành lựa chọn tối ưu về chi phí, tốc độ và khả năng mở rộng quy mô.

Đây cũng là phân khúc được đánh giá có tính chống chịu tốt trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động, nhờ phục vụ trực tiếp các chuỗi cung ứng thiết yếu.

Hạ tầng – nền móng cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn của bất động sản công nghiệp

Sự kết hợp giữa sân bay quốc tế Long Thành, cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên hệ sinh thái hạ tầng hoàn chỉnh nhất Việt Nam cho sản xuất và logistics.

Quan trọng hơn, hạ tầng đang tái định hình nơi tăng trưởng công nghiệp diễn ra, thay vì chỉ quyết định tốc độ tăng trưởng. Từ năm 2026 trở đi, bất động sản công nghiệp phía Nam được dự báo bước vào chu kỳ phát triển mới, chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang tối ưu chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng.

Trong bức tranh đó, nhà đầu tư không chỉ cần nhìn vào giá đất hay tỷ lệ lấp đầy, mà phải đánh giá tổng thể vị trí trong hệ sinh thái hạ tầng – yếu tố then chốt quyết định lợi thế cạnh tranh dài hạn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686