Sau nhiều năm trầm lắng vì pháp lý và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản TP.HCM đã bước sang một giai đoạn hoàn toàn mới khi chính thức xác lập kỷ lục tăng trưởng nguồn cung chưa từng xuất hiện trước đây, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thấp tầng.

Những con số ghi nhận trong năm 2025 không chỉ phản ánh sự hồi phục đơn thuần, mà còn cho thấy sự tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường, với vai trò ngày càng rõ nét của các đại đô thị, các khu vực mở rộng và chiến lược phát triển dài hạn thay cho đầu cơ ngắn hạn.

TP.HCM ghi nhận kỷ lục nguồn cung nhà ở năm 2025

Trong năm 2025, thị trường nhà ở TP.HCM (khu vực cũ) ghi nhận hơn 12.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, bao gồm căn hộ chung cư và nhà thấp tầng. Đáng chú ý, nhà thấp tầng là phân khúc tăng trưởng mạnh nhất, tạo nên kỷ lục mới cho thị trường.

Riêng trong quý 4/2025, số lượng nhà thấp tầng mở bán đạt khoảng 4.500 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn. Con số này cao gấp 20 lần so với năm 2024, đánh dấu mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay tại khu vực TP.HCM.

Đây không chỉ là sự gia tăng về số lượng, mà còn là dấu hiệu cho thấy dòng vốn lớn đã quay trở lại thị trường, tập trung vào những dự án có quy mô lớn, pháp lý rõ ràng và định hướng phát triển dài hạn.

Vai trò của các khu vực mở rộng sau sáp nhập

Nếu tính trên địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, bức tranh nguồn cung trở nên rõ nét hơn. Khu vực Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 17.300 căn hộ mở bán mới, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung năm 2025.

Điều này cho thấy một thực tế: khu vực lõi TP.HCM đang ngày càng hạn chế quỹ đất, giá đất liên tục tăng cao, trong khi các khu vực mở rộng lại sở hữu lợi thế vượt trội về quỹ đất, khả năng phát triển đô thị quy mô lớn và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Sự dịch chuyển này phản ánh đúng quy luật phát triển đô thị của các siêu đô thị trên thế giới, nơi vùng ven và đô thị vệ tinh trở thành động lực chính cho tăng trưởng nguồn cung nhà ở.

Nhà thấp tầng bùng nổ nhờ các dự án đại đô thị

Động lực lớn nhất tạo nên kỷ lục nguồn cung nhà thấp tầng đến từ các dự án siêu đô thị quy mô hàng nghìn hecta, tiêu biểu là khu đô thị tại Cần Giờ với diện tích lên tới 2.870ha.

Dự án này dự kiến cung cấp khoảng 64.000 sản phẩm nhà liền thổ và căn hộ, góp phần giải tỏa áp lực nguồn cung kéo dài nhiều năm tại TP.HCM.

Nhờ nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao, tỷ lệ tiêu thụ các dự án mở bán mới đạt trung bình khoảng 70%, cho thấy thị trường hấp thụ tốt dù nguồn cung tăng mạnh.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp toàn thị trường ghi nhận mức giảm 25% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do tác động từ nguồn cung mới có mức giá cạnh tranh tại Cần Giờ. Đây được xem là tín hiệu tích cực, giúp thị trường quay về vùng giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua ở thực.

Hạ tầng, sáp nhập và số hóa là ba trụ cột của chu kỳ mới

Sự phục hồi và bứt phá của bất động sản TP.HCM không đến từ yếu tố đơn lẻ, mà là kết quả của ba trụ cột quan trọng.

Thứ nhất, việc sáp nhập địa giới hành chính mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo dư địa cho các dự án quy mô lớn, bài bản, thay vì manh mún như trước.

Thứ hai, đầu tư đồng bộ vào hạ tầng trọng điểm giúp rút ngắn thời gian di chuyển, kết nối hiệu quả giữa trung tâm và các khu vực mới, từ đó nâng cao giá trị bất động sản.

Thứ ba, kế hoạch số hóa giao dịch bất động sản và định danh tài sản, dự kiến triển khai từ năm 2026, sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, giảm thiểu rủi ro pháp lý và hạn chế tình trạng đầu cơ ngắn hạn.

Ba yếu tố này đang đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh, bền vững và có chiều sâu, thay vì những cơn sốt ảo như giai đoạn trước.

Triển vọng nguồn cung nhà thấp tầng giai đoạn 2026–2028

Triển vọng những năm tới cho thấy nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện rõ rệt.

Dự kiến:

1. Năm 2026: nguồn cung mới khoảng 5.500 căn
2. Giai đoạn 2027–2028: nguồn cung tăng dần, đạt hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028

Phần lớn nguồn cung này đến từ các dự án đại đô thị tại khu Đông và khu Nam, do những chủ đầu tư lớn triển khai. Các dự án này không chỉ tập trung vào số lượng, mà còn chú trọng đến quy hoạch đồng bộ, tiện ích hoàn chỉnh và tiêu chuẩn sống ngày càng cao.

Đô thị xanh và TOD trở thành xu hướng chủ đạo

Một điểm đáng chú ý trong chu kỳ mới là xu hướng phát triển đô thị xanh kết hợp TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng).

Người mua nhà ngày càng ưu tiên:

1. Không gian sống xanh, mật độ xây dựng thấp
2. Hạ tầng giao thông công cộng thuận tiện
3. Khả năng kết nối nhanh với trung tâm việc làm

Xu hướng này không chỉ giúp giải bài toán quỹ đất, mà còn tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho bất động sản, đặc biệt trong trung và dài hạn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686