Tách sổ đỏ tưởng chừng là thủ tục hành chính đơn giản, nhưng nếu không nắm rõ quy định và các khoản chị phí phải nộp, người dân rất dễ phát sinh chi phí ngoài dự kiến, kéo dài thời gian xử lý hồ sơ, thậm chí vướng rủi ro pháp lý không đáng có.

Từ ngày 1/7/2025, nhiều quy định mới liên quan đến chi phí tách sổ đỏ chính thức có hiệu lực, tác động trực tiếp đến người dân khi chia tách đất, sang tên, chuyển nhượng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất.

Tách sổ đỏ là gì? Khi nào người dân cần tách sổ?

Trong thực tế, tách sổ đỏ thường phát sinh khi người dân thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chia tài sản chung trong gia đình hoặc phân chia quyền sử dụng đất giữa các đồng sở hữu.

Về bản chất, tách sổ đỏ là thủ tục hành chính nhằm tách một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành hai hoặc nhiều thửa đất độc lập, mỗi thửa có một Giấy chứng nhận riêng biệt.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều có chi phí giống nhau. Tùy vào việc chỉ tách thửa hay vừa tách thửa vừa chuyển nhượng, người dân sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính hoàn toàn khác nhau.

Tách sổ đỏ không chuyển nhượng: Người dân phải nộp những khoản phí nào?

Trường hợp chỉ tách thửa đất đơn thuần, chưa phát sinh giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hay mua bán, người dân cần lưu ý điểm thay đổi quan trọng từ năm 2025.

Trước đây, người dân phải tự chi trả chi phí đo đạc địa chính. Mức phí này dao động khoảng 1,8 – 2 triệu đồng mỗi lần đo, tùy đơn vị dịch vụ và diện tích thửa đất.

Tuy nhiên, theo quy định mới, kể từ ngày 1/7/2025, chi phí đo đạc thửa đất phục vụ tách sổ sẽ do Nhà nước bảo đảm. Điều này giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân.

Khi đó, khoản chi phí bắt buộc duy nhất người dân phải nộp là lệ phí cấp sổ đỏ.

Mức lệ phí cấp sổ đỏ được quy định không quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp. Cụ thể mức thu sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, thường có sự chênh lệch giữa khu vực đô thị và nông thôn, cũng như giữa tổ chức và hộ gia đình, cá nhân.

Khoản lệ phí này bao gồm việc cấp Giấy chứng nhận, xác nhận biến động đất đai và trích lục hồ sơ địa chính.

Vừa tách sổ vừa chuyển nhượng: Các khoản phí bắt buộc phải nộp

Trong trường hợp tách sổ đỏ gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính sẽ nhiều hơn và phức tạp hơn.

Lệ phí trước bạ

Người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ với mức 0,5% giá trị thửa đất.

Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai. Nếu giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng cao hơn giá Nhà nước, mức giá trong hợp đồng sẽ được áp dụng.

Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ

Đây là khoản phí phục vụ việc cơ quan chuyên môn thẩm tra hồ sơ, kiểm tra điều kiện pháp lý, diện tích, mục đích sử dụng đất trước khi cấp Giấy chứng nhận.

Mức phí thẩm định không thống nhất trên toàn quốc mà do từng địa phương quy định, căn cứ vào diện tích thửa đất, tính chất hồ sơ và mục đích sử dụng đất.

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân được áp dụng với mức 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.

Tuy nhiên, pháp luật có quy định miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa vợ chồng; cha mẹ và con; ông bà và cháu; anh chị em ruột.

Phí công chứng hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng. Phí công chứng được tính theo biểu phí lũy tiến dựa trên giá trị tài sản trong hợp đồng.

Mức thu thấp nhất là 50.000 đồng đối với hợp đồng dưới 50 triệu đồng và tối đa không quá 70 triệu đồng đối với hợp đồng có giá trị lớn.

Điều kiện pháp lý bắt buộc để được tách sổ đỏ theo quy định mới

Theo Luật Đất đai 2024, không phải thửa đất nào cũng đủ điều kiện tách sổ. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện thủ tục này khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý.

Thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận hợp pháp và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Trường hợp thửa đất đang có tranh chấp nhưng xác định rõ được phần diện tích không tranh chấp, phần đất “sạch” này vẫn được phép tách thửa theo quy định.

Ngoài ra, việc tách thửa phải đảm bảo điều kiện hạ tầng tối thiểu, có lối đi hợp pháp, kết nối với đường giao thông công cộng, đáp ứng nhu cầu cấp thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác.

Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích làm lối đi chung thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.

Thời gian giải quyết thủ tục tách sổ đỏ mất bao lâu?

Theo quy định hiện hành, thời gian giải quyết thủ tục tách thửa đất không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Đối với các địa bàn miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 25 ngày làm việc.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686