Đây là câu hỏi đang được rất nhiều người dân quan tâm mua đất nông nghiệp khi nhu cầu xây nhà, tách thửa, hợp thức hóa đất ở ngày càng tăng, trong khi Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực với nhiều quy định mới chặt chẽ hơn. Đặc biệt, không ít trường hợp sở hữu đất nông nghiệp nằm ngoài khu dân cư nhưng lại mong muốn chuyển sang đất ở để sử dụng lâu dài. Vậy từ nay, điều này có còn khả thi?

Đất nông nghiệp ngoài khu dân cư có được chuyển sang đất ở?

Theo quy định hiện hành, đất nông nghiệp dù nằm trong hay ngoài khu dân cư đều không được tự động chuyển sang đất ở. Việc chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Luật Đất đai 2024 xác định rõ: chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là trường hợp phải xin phép, không phụ thuộc vào việc người sử dụng đất đã canh tác lâu năm hay có nhu cầu ở thực.

Điều này nhằm đảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ đất, tránh tình trạng tự phát xây dựng, phá vỡ quy hoạch và gây áp lực lên hạ tầng xã hội.

Căn cứ pháp lý để xem xét chuyển mục đích đất ngoài khu dân cư

Với các thửa đất nông nghiệp không nằm trong khu dân cư, căn cứ quan trọng nhất để được xem xét chuyển sang đất ở không phải là thời gian sử dụng hay nguồn gốc đất, mà là quy hoạch sử dụng đất.

Cụ thể, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt. Nếu thửa đất nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở hoặc đất ở kết hợp, người dân mới có cơ sở pháp lý để xin chuyển mục đích.

Ngược lại, nếu khu đất vẫn được xác định là đất nông nghiệp lâu dài, đất sản xuất hoặc đất bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, hồ sơ chuyển mục đích sẽ không được chấp thuận.

Không nằm trong khu dân cư có phải là rào cản tuyệt đối?

Thực tế, việc đất nằm ngoài khu dân cư không đồng nghĩa với việc “không bao giờ” được chuyển sang đất ở. Tuy nhiên, khả năng chuyển đổi phụ thuộc hoàn toàn vào định hướng quy hoạch của địa phương trong từng giai đoạn.

Ở nhiều khu vực ven đô, nơi đô thị hóa diễn ra mạnh, đất nông nghiệp ngoài khu dân cư hiện tại nhưng đã được đưa vào quy hoạch đất ở trong tương lai gần thì vẫn có thể được xem xét chuyển mục đích khi đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Ngược lại, tại các khu vực sản xuất nông nghiệp trọng điểm hoặc vùng hạn chế phát triển dân cư, việc chuyển sang đất ở gần như không khả thi, dù người dân có nhu cầu chính đáng.

Trình tự, thủ tục người dân cần thực hiện

Khi có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp ngoài khu dân cư sang đất ở, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ theo đúng quy định và nộp tại UBND cấp xã nơi có đất.

Hồ sơ thường bao gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng các tài liệu liên quan khác theo hướng dẫn của cơ quan tiếp nhận. Sau đó, hồ sơ sẽ được xem xét dựa trên quy hoạch sử dụng đất và nhu cầu thực tế tại địa phương.

Trong quá trình này, UBND cấp xã có trách nhiệm hướng dẫn người dân, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất và chuyển hồ sơ lên cấp có thẩm quyền để quyết định.

Người dân cần lưu ý gì để tránh mất thời gian và chi phí?

Một sai lầm phổ biến là người dân mua đất nông nghiệp ngoài khu dân cư theo lời “cam kết miệng” rằng sau này sẽ chuyển được lên đất ở. Trên thực tế, nếu khu đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì dù chờ bao lâu cũng không thể chuyển mục đích.

Do đó, trước khi mua hoặc làm thủ tục chuyển đổi, người dân cần kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại UBND cấp xã hoặc phòng tài nguyên và môi trường. Đây là yếu tố quyết định, quan trọng hơn cả giá đất hay vị trí hiện tại.

Ngoài ra, người dân cũng cần tính toán kỹ nghĩa vụ tài chính khi được chấp thuận chuyển mục đích, bởi tiền sử dụng đất có thể khá lớn tùy theo bảng giá đất và vị trí thửa đất.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686