Từ ngày 1/1/2026, một thay đổi lớn trong chính sách đất đai sẽ chính thức có hiệu lực, trực tiếp tác động đến hàng triệu hộ gia đình trên cả nước: tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được giảm tới 70%. Đây được xem là “cú hích” tháo gỡ nút thắt chi phí cho người dân có nhu cầu ở thực, đồng thời tái định hình lại thị trường đất nền trong giai đoạn tới.

Giảm mạnh tiền chuyển mục đích: Người dân chỉ còn nộp 30% chênh lệch

Theo quy định mới có hiệu lực từ 1/1/2026, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức, số tiền sử dụng đất phải nộp chỉ còn 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phép chuyển mục đích.

So với quy định hiện hành – phải nộp 100% chênh lệch – mức giảm này tương đương giảm 70% nghĩa vụ tài chính. Với những khu vực có giá đất ở cao gấp nhiều lần đất nông nghiệp, số tiền tiết kiệm được có thể lên tới hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng cho mỗi thửa đất.

Áp dụng thế nào với đất vườn, đất ao trong cùng thửa đất ở?

Chính sách giảm tiền sử dụng đất đặc biệt có ý nghĩa với các thửa đất có đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở đã được công nhận quyền sử dụng đất trước đây.

Khi người dân chuyển phần diện tích này sang đất ở để xây dựng, hợp thức hóa hoặc tách thửa cho con cái, tiền sử dụng đất được tính theo mức 30% chênh lệch, nhưng chỉ áp dụng đối với diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương. Phần vượt hạn mức vẫn phải áp dụng theo quy định riêng và không được hưởng ưu đãi này.

Ai là nhóm được hưởng lợi nhiều nhất từ chính sách mới?

Nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất là người dân có nhu cầu ở thực, đặc biệt là những hộ đang sinh sống ổn định trên đất vườn, đất nông nghiệp lâu năm nhưng chưa đủ điều kiện hoặc chưa đủ tài chính để chuyển sang đất ở.

Ngoài ra, các gia đình có nhu cầu chia đất cho con cái, xây nhà riêng trong cùng thửa đất cũng được tháo gỡ đáng kể áp lực chi phí. Việc hợp thức hóa đất ở trở nên dễ tiếp cận hơn, giảm rủi ro pháp lý và giúp gia tăng giá trị tài sản lâu dài.

Nhà đầu tư đất nền có được hưởng lợi?

Với nhà đầu tư mua đất quy mô lớn để tách thửa bán nền, chính sách này gần như không tạo ra lợi thế đáng kể. Quy định mới chỉ cho phép giảm tiền chuyển mục đích đối với diện tích nhỏ, áp dụng một lần duy nhất và chủ yếu hướng đến hộ gia đình, cá nhân.

Điều này đồng nghĩa, hoạt động phân lô nhỏ lẻ, manh mún sẽ tiếp tục bị siết chặt. Nhà đầu tư buộc phải chuyển hướng sang mô hình phát triển dự án bài bản, có quy hoạch chi tiết 1/500, đầu tư hạ tầng đồng bộ và tuân thủ đầy đủ pháp lý.

Tác động đến nguồn cung đất nền và thị trường bất động sản

Việc giảm 70% tiền chuyển mục đích không đồng nghĩa với việc đất nền sẽ dồi dào hơn. Ngược lại, nguồn cung đất nền tự phát trong dân được dự báo vẫn khan hiếm, chủ yếu đến từ người dân địa phương hoặc các nhà đầu tư nhỏ đã sở hữu đất từ trước.

Trong khi đó, các quy định mới về kinh doanh bất động sản tiếp tục hạn chế việc phân lô bán nền tại các đô thị lớn. Tại nhiều khu vực thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, chủ đầu tư buộc phải xây nhà hoàn chỉnh để bán, thay vì chuyển nhượng đất trống. Điều này khiến đất nền ngày càng trở thành tài sản khan hiếm, nhất là tại các khu vực có hạ tầng phát triển.

Người dân cần lưu ý gì khi thực hiện chuyển mục đích từ 2026?

Dù mức thu giảm mạnh, người dân vẫn cần đặc biệt lưu ý ba yếu tố then chốt. Thứ nhất là hạn mức giao đất ở tại địa phương, bởi chỉ phần diện tích trong hạn mức mới được hưởng ưu đãi 30%. Thứ hai là thời điểm xác định giá đất, bởi giá đất ở và đất nông nghiệp sẽ căn cứ theo bảng giá đất áp dụng tại thời điểm ra quyết định chuyển mục đích. Thứ ba là hồ sơ pháp lý thửa đất phải đầy đủ, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất.

Việc nắm rõ các quy định này sẽ giúp người dân tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến và tận dụng tối đa lợi ích từ chính sách mới.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686