Ngay sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, một thực tế khiến nhiều hộ gia đình “choáng váng” đã xuất hiện: tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tăng gấp nhiều lần, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân tại các khu vực ven đô và nông thôn. Đây là lý do nhiều chuyên gia, cử tri và đại biểu Quốc hội đồng loạt kiến nghị phải điều chỉnh ngay để không biến nhu cầu an cư của người dân thành… gánh nặng tài chính.

1. Tiền chuyển đổi đất tăng mạnh: Hàng loạt hộ dân lâm vào thế khó

Sau năm 2024, mức thu khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được tính 100% chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở. Điều này khiến chi phí đội lên gấp 5–10 lần so với trước.

Nhiều trường hợp điển hình đã gây xôn xao:

• Một hộ gia đình ở Nghệ An phải nộp 4,5 tỷ đồng khi chuyển 300 m² đất vườn sang đất ở.

• Một gia đình tại Thanh Hóa bị yêu cầu nộp mức phí gần gấp 3 lần so với thời điểm nộp hồ sơ ban đầu, khiến việc tách sổ và xây nhà gần như bế tắc.

Mức thu quá cao khiến nhiều gia đình không thể thực hiện quyền hợp pháp về nhà ở, tách thửa hay chuyển đổi đất ở cho con cái lập gia đình.

2. Lý do tiền sử dụng đất tăng mạnh

Cơ quan chuyên môn giải thích: bảng giá đất mới tại nhiều địa phương điều chỉnh quá cao so với chu kỳ trước.
Ví dụ:

• Giá đất ở: 10–15 triệu/m²

• Giá đất nông nghiệp: chỉ 80.000 – 300.000/m²

Khi buộc nộp toàn bộ chênh lệch 100%, con số phải nộp trở nên quá lớn.
Điều này dẫn đến tình trạng người dân “mua lại đất của chính mình” – theo phản ánh của nhiều chuyên gia.

3. Bộ Tài chính đề xuất giảm mạnh mức thu: Cơ hội cho người dân

Trước phản ánh dồn dập từ khắp các tỉnh thành, Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất giảm mức thu như sau:

Đề xuất mới:

• Trong hạn mức đất ở: chỉ thu tối thiểu 30% chênh lệch (thay vì 100%).

• Vượt hạn mức đất ở: thu 50% chênh lệch.

• Vượt quá hạn mức tối đa: thu 100% như hiện hành.

Đây là chính sách được đánh giá là “hợp lý hơn” và tạo điều kiện để người dân có khả năng thanh toán khi chuyển đổi.

Dự thảo nghị quyết hiện đã được thẩm định và đang chờ Chính phủ xem xét.

4. Chuyên gia: Cần giảm sâu hơn và áp dụng trả góp để dân tiếp cận đất ở

Nhiều chuyên gia tài chính – thuế đánh giá mức giảm xuống 30% vẫn còn cao vì:

• Bảng giá đất đã tăng mạnh

• Thu nhập người dân nông thôn khó đáp ứng

• Nhu cầu chuyển đổi chủ yếu nhằm xây dựng chỗ ở, không phục vụ đầu cơ.

Giải pháp được đề xuất:

4.1 Giảm mức thu xuống 20–30% là hợp lý

Chủ tịch HoREA đề nghị mức thu chỉ nên 20% chênh lệch, với diện tích vượt hạn mức áp dụng 30%.

4.2 Cho phép trả góp dài hạn

Cho phép người dân ghi nợ hoặc trả góp tiền sử dụng đất sẽ giúp giảm áp lực tài chính trước mắt, đặc biệt với các hộ gia đình trẻ hoặc thu nhập trung bình.

4.3 Chống đầu cơ, trục lợi chính sách

Chính sách giảm phí phải đi kèm kiểm soát chặt chẽ, tránh trường hợp doanh nghiệp hoặc “đầu nậu” nấp bóng hộ gia đình để hưởng lợi.

5. Cần thêm chính sách đất ở xã hội tại nông thôn

Một giải pháp căn cơ hơn được nhiều chuyên gia kiến nghị: xây dựng chính sách đất ở xã hội tại khu vực nông thôn, giống như chính sách nhà ở xã hội tại đô thị.

Bởi tại nông thôn:

• Nhu cầu tách đất cho con cái khi lập gia đình rất lớn

• Đất ở thừa kế từ cha ông bị buộc chuyển đổi với chi phí quá cao

• Không có cơ chế hỗ trợ người thu nhập thấp

Chính sách này sẽ giúp hàng triệu hộ dân có cơ hội tiếp cận đất ở hợp pháp, giảm đầu cơ đất nông nghiệp, đồng thời bảo đảm nhu cầu an cư bền vững cho người dân.

Kết luận

Việc điều chỉnh mức thu khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không chỉ giúp giảm gánh nặng cho người dân, mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, và mở rộng cơ hội an cư cho các gia đình trẻ.

Trong bối cảnh bảng giá đất tăng mạnh và nhu cầu nhà ở nông thôn gia tăng, các đề xuất giảm phí, cho phép trả góp và xây dựng chính sách đất ở xã hội được kỳ vọng sẽ mang lại bước thay đổi quan trọng, giúp người dân “chạm gần hơn” tới mái nhà của chính mình.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686