Nhiều người vẫn tin rằng “có Sổ đỏ là an toàn tuyệt đối”, Nhưng từ khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực vào ngày 1/1/2026, quan niệm này không còn đúng. Có những trường hợp dù người dân đang sử dụng ổn định, có Sổ đỏ trong tay, vẫn bị Nhà nước thu hồi theo quy định mới.

Luật Đất đai 2024 – Điều 152 – đã liệt kê rõ các tình huống Sổ đỏ bị thu hồi. Hiểu đúng để tránh rủi ro pháp lý là điều rất quan trọng đối với mọi hộ gia đình, nhà đầu tư và người có tài sản đất đai.

1. Thu hồi Sổ đỏ khi Nhà nước thu hồi đất

Nếu toàn bộ phần đất ghi trong Sổ đỏ thuộc diện thu hồi theo quy hoạch, dự án, an ninh – quốc phòng hoặc các trường hợp luật định, Sổ đỏ sẽ bị thu hồi tương ứng.

Dù tài sản vẫn đang sử dụng, người dân không thể giữ lại Giấy chứng nhận.

2. Thu hồi khi người dân làm thủ tục cấp đổi

Bất cứ khi nào người dân làm thủ tục:

• đổi Sổ đỏ do rách nát, hư hỏng

• đổi Sổ đỏ do chỉnh sửa thông tin

• đổi Sổ đỏ do phát hiện sai sót kỹ thuật

… thì Sổ đỏ cũ bắt buộc phải bị thu hồi để cấp lại.

3. Thu hồi khi phát sinh biến động phải cấp Giấy chứng nhận mới

Các trường hợp sau đều phải thu hồi sổ cũ:

• Tách thửa

• Hợp thửa

• Chuyển quyền sở hữu nhà ở/tài sản gắn liền với đất

• Điều chỉnh mục đích sử dụng đất

• Điều chỉnh thời hạn sử dụng

Khi phải cấp Sổ mới, Sổ cũ không còn giá trị.

4. Sổ đỏ cấp sai quy định: Bị thu hồi triệt để

Một loạt sai phạm khi cấp Sổ đỏ sẽ dẫn tới thu hồi, gồm:

• Cấp sai thẩm quyền

• Cấp nhầm đối tượng

• Ghi sai diện tích

• Không đủ điều kiện cấp

• Xác định sai mục đích sử dụng đất

• Xác định sai thời hạn hoặc nguồn gốc đất

Đây là nhóm trường hợp được nhấn mạnh trong Luật Đất đai 2024 nhằm hạn chế tình trạng cấp sổ trái pháp luật.

5. Sổ đỏ bị Tòa án tuyên hủy

Khi có:

• bản án

• quyết định có hiệu lực pháp luật

… yêu cầu hủy Giấy chứng nhận, cơ quan Nhà nước sẽ thu hồi Sổ đỏ theo đúng phán quyết.

Nếu người dân không tự giao nộp, cơ quan cấp Sổ có quyền ban hành quyết định hủy theo Điều 136 Luật Đất đai 2024.

Quy trình xử lý Sổ đỏ cấp sai hoặc không đủ điều kiện

1. Trường hợp đặc biệt: ĐÃ chuyển quyền hợp pháp thì KHÔNG thu hồi

Luật mới bảo vệ người mua cuối cùng.

Nếu người được cấp sai vẫn chuyển nhượng theo đúng quy định (công chứng – sang tên hợp pháp), thì:

• Không thu hồi Giấy chứng nhận của người mua

• Thiệt hại do sai phạm sẽ giải quyết theo quyết định tòa án

• Cá nhân/tổ chức cấp sai bị xử lý theo Điều 239 và 240

Đây là điểm mới rất quan trọng.

2. Các trường hợp còn lại sẽ bị thu hồi theo quy trình sau

a) Thu hồi theo bản án của Tòa án

Khi Tòa án tuyên, cơ quan quản lý phải thu hồi đúng nội dung bản án.

b) Thu hồi theo kết luận thanh tra

Nếu thanh tra xác định cấp sai, cơ quan cấp Sổ phải ra quyết định thu hồi.
Nếu thanh tra kết luận sai, cơ quan cấp Sổ phải trả lời lại bằng văn bản.

c) Cơ quan cấp Sổ tự phát hiện

Cơ quan cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm:

• rà soát

• thông báo cho người dân

• ra quyết định thu hồi nếu có sai phạm

d) Người dân phát hiện sai và gửi kiến nghị

Người sử dụng đất có quyền đề nghị kiểm tra lại Sổ đỏ đã cấp.
Nếu phát hiện sai thật, Sổ sẽ bị thu hồi theo quy định.

Cơ quan nào có quyền thu hồi Sổ đỏ?

Theo Điều 136 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền thuộc về:

• UBND cấp huyện

• UBND cấp tỉnh (trong một số trường hợp đặc thù)

• Cơ quan đăng ký đất đai (trực tiếp thực hiện thu hồi)

Vì sao phải nắm rõ các trường hợp bị thu hồi Sổ đỏ?

Luật mới siết chặt quản lý đất đai nhằm:

• giảm tình trạng cấp sai

• minh bạch hóa thị trường bất động sản

• bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân

• hạn chế tranh chấp đất đai kéo dài

Nắm đúng quy định sẽ giúp người dân tránh rơi vào rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng hoặc quản lý tài sản của mình.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686