Từ năm 2026, theo đề xuất Quốc hội  Việt Nam sẽ áp dụng cơ chế định giá đất hoàn toàn mới: bảng giá đất chi tiết theo từng loại đất, từng khu vực, từng vị trí và đặc biệt có thể xác định giá đến từng thửa đất nếu địa phương có bản đồ địa chính số. Đây được xem là một trong những cuộc “đại cải cách” lớn nhất của hệ thống định giá đất trong nhiều năm trở lại đây, tác động mạnh mẽ đến người dân, doanh nghiệp và toàn thị trường bất động sản.

1. Định giá đất đến từng thửa – bước tiến lớn về minh bạch và công bằng

Theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, bảng giá đất mới sẽ:

• Xây dựng theo loại đất – khu vực – vị trí

• Tại khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá có thể xác định đến từng thửa đất

• HĐND tỉnh sẽ phê duyệt và công bố bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026, đồng thời có quyền điều chỉnh khi cần thiết

Việc định giá đất theo đơn vị thửa giúp:

• Tiệm cận giá thị trường sát hơn

• Giảm khiếu nại, tranh chấp

• Minh bạch trong thu tiền sử dụng đất, bồi thường, giao đất, cho thuê đất

• Tăng hiệu quả quản lý nhà nước

Đây là bước tiến phù hợp với xu thế số hóa và quản trị đất đai hiện đại.

2. Bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất – tháo gỡ vướng mắc cho các dự án lớn

Dự thảo còn bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, gồm:

2.1. Thu hồi đất cho dự án khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế

Phục vụ mục tiêu xây dựng các vùng kinh tế chiến lược, thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

2.2. Thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận >75% diện tích

Trường hợp chủ đầu tư đã đạt đồng thuận trên:

• 75% diện tích đất, và

• 75% số lượng người sử dụng đất

Nhà nước có thể thu hồi phần còn lại để tránh dự án bị đình trệ, tạo cơ chế “mở khóa” cho các dự án trọng điểm.

2.3. Tạo quỹ đất để thanh toán dự án BT

Thu hồi đất để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT (Xây dựng – Chuyển giao), hoặc để giao/cho thuê tiếp cho tổ chức đang sử dụng đất.

Ủy ban Kinh tế đề nghị làm rõ tỷ lệ, cơ chế bồi thường và đảm bảo quyền lợi người dân để tránh phát sinh khiếu nại.

3. Nguyên tắc định giá đất mới: Trung thực – minh bạch – độc lập

Dự thảo Nghị quyết đưa ra loạt nguyên tắc bắt buộc trong định giá đất:

• Phương pháp xác định giá theo cơ chế thị trường

• Tuân thủ đúng quy trình, thủ tục định giá

• Công khai, minh bạch và khách quan

• Đảm bảo tính độc lập giữa:
  • Tổ chức tư vấn giá đất

  • Hội đồng thẩm định

  • Cơ quan quyết định giá đất

• Hài hòa lợi ích Nhà nước – người dân – nhà đầu tư

Đây là yêu cầu then chốt trong bối cảnh nhiều năm qua xảy ra tình trạng giá đất chênh lệch lớn giữa bảng giá và thị trường, gây ách tắc cho nhiều dự án.

4. Hội đồng thẩm định bảng giá đất: Vai trò trọng yếu được nhấn mạnh

Chủ tịch UBND tỉnh hoặc Phó Chủ tịch sẽ đứng đầu Hội đồng thẩm định bảng giá đất. Hội đồng này có nhiệm vụ thẩm định:

• Bảng giá đất hằng năm

• Hệ số điều chỉnh giá đất

• Các quyết định giá đất cụ thể

Quan điểm của Ủy ban Kinh tế là Nhà nước – với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai – phải giữ quyền kiểm soát cuối cùng để đảm bảo lợi ích chung và sự ổn định của thị trường.

5. Tác động dự kiến đến người dân và thị trường bất động sản

5.1. Giá đất được cập nhật sát thị trường hơn

Việc định giá theo từng thửa giúp phản ánh đúng giá trị thật của đất, đặc biệt tại các khu vực có biến động mạnh.

5.2. Chi phí tài chính liên quan đến đất sẽ thay đổi

Các nghĩa vụ như:

• Tiền sử dụng đất

• Thuê đất

• Lệ phí trước bạ

• Bồi thường giải phóng mặt bằng

đều sẽ bị ảnh hưởng khi bảng giá đất mới có hiệu lực.

5.3. Các dự án trọng điểm sẽ giảm “điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng

Cơ chế xử lý phần diện tích còn lại khi đạt trên 75% đồng thuận giúp đẩy nhanh tiến độ.

5.4. Khiếu nại và tranh chấp có thể giảm

Vì giá đất được xác định rõ ràng, minh bạch và sát giá thị trường hơn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686