Nếu bạn đang cân nhắc chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư, mốc thời gian 1/1/2026 là cột mốc không thể bỏ qua. Bởi ngay khi bảng giá đất mới – được xây dựng sát giá thị trường hơn – chính thức áp dụng, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ tăng đáng kể.

Điểm thuận lợi là thủ tục sẽ đơn giản hơn nhờ Luật Đất đai 2024. Nhưng mặt trái là: chi phí sẽ đội lên mạnh ngay từ năm 2026.

Luật Đất đai 2024: Thủ tục chuyển mục đích sẽ “dễ thở” hơn

Luật Đất đai 2024 bổ sung hàng loạt thay đổi giúp người dân thuận tiện hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Điểm mới quan trọng:

1. Từ 2025, người dân chỉ cần chứng minh thửa đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, không cần xem xét yếu tố thời điểm sử dụng đất như trước.

2. Theo khoản 5 Điều 116, các trường hợp sau được phép xin chuyển mục đích nếu phù hợp quy hoạch cấp xã:
   • Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư

   • Đất cùng thửa có cả đất ở và đất nông nghiệp

   • Đất phi nông nghiệp không phải đất ở chuyển sang đất ở

Điều này có nghĩa: chỉ cần thửa đất “nằm trong quy hoạch phù hợp”, hồ sơ chuyển mục đích sẽ thuận lợi hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.

Từ 1/8/2024: Quy hoạch cấp xã trở thành căn cứ duy nhất

Một thay đổi quan trọng khác: chỉ còn căn cứ quy hoạch sử dụng đất cấp xã, không dựa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện.

Tác động lớn:

1. Quy hoạch cấp xã có kỳ 10 năm, tầm nhìn 20 năm → ổn định hơn, ít biến động, giúp người dân dễ dự liệu.

2. Giảm đáng kể các trường hợp “kẹt hồ sơ” vì phụ thuộc kế hoạch hằng năm của huyện.

Chi phí chuyển mục đích: Tăng mạnh từ 1/1/2026

Người dân phải nộp các khoản sau khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở:

1. Tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất)

2. Lệ phí cấp sổ đỏ

3. Lệ phí trước bạ

4. Phí thẩm định hồ sơ

Trong đó, tiền sử dụng đất được xem là khoản có thể lên tới hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng tùy diện tích và vị trí.

Vì sao chi phí sẽ tăng mạnh từ 2026?

Bởi công thức tính tiền sử dụng đất gắn trực tiếp với bảng giá đất.
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:

🔹 Tiền đất trước khi chuyển mục đích = Diện tích x Giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất.

Khi bảng giá đất mới từ 2026 tiệm cận giá thị trường hơn, giá đất nông nghiệp và đất ở đều tăng → khoản tiền phải nộp khi chuyển mục đích chắc chắn cao hơn hiện nay.

Ví dụ:

• Nếu cùng mức giá thị trường tăng 30–50%, tiền sử dụng đất nộp khi chuyển thổ cư cũng sẽ tăng tương ứng.

• Với thửa đất lớn hoặc đất ở vị trí “nóng”, mức tăng có thể tính bằng trăm triệu đến hàng tỷ.

  

Tóm lại: Dễ chuyển – nhưng chuyển trễ sẽ đắt

Lợi:

• Thủ tục đơn giản hơn

• Không còn phụ thuộc kế hoạch đất hằng năm

Hại:

• Chi phí tăng đáng kể từ 1/1/2026

Nếu bạn đang có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư, thời điểm phù hợp nhất để làm là trước khi bảng giá đất 2026 chính thức áp dụng.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686