Bất động sản Việt Nam đang đứng trước một thay đổi mang tính “cải cách thể chế” khi có đề xuất việc bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, chỉ giữ quy hoạch ở tầm quốc gia. Đi kèm với đó là kiến nghị thiết lập nguồn thu phí nhà đất thay cho thuế thổ trạch hiện nay. Đây là bước đi có thể làm thay đổi cách quản lý đất đai, đầu tư và cả dòng tiền trên thị trường.

1. Vì sao cần bỏ quy hoạch cấp tỉnh và cấp xã?

Trong nhiều năm, quy hoạch sử dụng đất tại các địa phương gần như không đạt hiệu quả. Thống kê cho thấy có đến 90% quy hoạch không thực hiện được hoặc phải điều chỉnh, gây ách tắc cho đầu tư và xây dựng. Việc phủ kín quy hoạch 1/500, 1/2000 cũng không thể giải quyết triệt để vi phạm xây dựng, khiến thị trường luôn trong tình trạng “vướng mắc kép” giữa nhu cầu người dân và quy định pháp lý.

2. Lợi ích khi chỉ giữ quy hoạch cấp quốc gia

• Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Bỏ quy hoạch cấp tỉnh, cấp xã sẽ giảm sự chồng chéo, tiết kiệm thời gian cho cả chính quyền và nhà đầu tư.

• Tăng tính linh hoạt: Chính quyền địa phương dễ dàng đưa ra quyết định phù hợp với nhu cầu phát triển thực tế.

• Giảm chi phí xã hội: Hạn chế tình trạng điều chỉnh quy hoạch nhiều lần gây lãng phí và mất cơ hội đầu tư.

3. Thiết lập nguồn thu phí nhà đất – Hướng đi bền vững

Song song với cải cách quy hoạch, đề xuất xây dựng lại nguồn thu từ thuế thổ trạch thành phí đất ở và phí công trình kiến trúc đô thị mang nhiều ý nghĩa:

• Người dân sẽ nộp phí đất ở dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành (dự kiến khoảng 0,01%).

• Nộp thêm phí nhà ở khi hoàn công, tính theo cấp độ và giá trị công trình (ví dụ 0,5% giá trị nhà).

• Nhà cấp 4 được miễn phí để giảm gánh nặng cho hộ dân có thu nhập thấp.

Cơ chế này tạo ra nguồn thu ổn định, minh bạch, tránh việc tăng bảng giá đất quá cao khiến nhà đầu tư và người dân khó tiếp cận.

4. Tác động đến thị trường bất động sản

• Đối với nhà đầu tư: Thủ tục đất đai sẽ gọn nhẹ hơn, chi phí dự án có thể được dự đoán chính xác, giảm rủi ro “đóng băng” vốn do vướng quy hoạch.

• Đối với người dân: Việc quản lý xây dựng minh bạch hơn, phí rõ ràng ngay từ đầu, tránh bị “sốc” bởi những khoản thuế đột biến.

• Đối với thị trường: Tạo mặt bằng giá đất ổn định hơn, giảm áp lực tăng giá ảo, hướng dòng vốn vào phát triển thực chất.

5. Kết luận

Nếu được thông qua, đây sẽ là cuộc cải cách lớn, góp phần giải tỏa “điểm nghẽn” trong quy hoạch đất đai, đồng thời thiết lập cơ chế tài chính bền vững cho ngân sách. Với bất động sản, thay đổi này không chỉ giúp minh bạch hóa pháp lý mà còn mở ra môi trường đầu tư thuận lợi, ổn định hơn trong dài hạn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686