Chỉ sau một năm đi vào cuộc sống, Luật Đất đai 2024 đã được đề xuất sửa đổi – điều chưa từng có tiền lệ với một bộ luật quan trọng bậc nhất, điều gì đang diễn ra? Những tình huống mới nào xuất hiện buộc phải thay đổi luật? Và lần sửa đổi này sẽ tác động ra sao đến giá đất, thị trường, doanh nghiệp và người dân?

Sửa luật sau 1 năm: Vì thực tế thay đổi quá nhanh

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai 2024 dù mới có hiệu lực từ 1/8/2024, nhưng thực tế triển khai đã bộc lộ nhiều tình huống pháp lý chưa từng có tiền lệ. Từ thay đổi mô hình chính quyền, yêu cầu cải cách thủ tục, cho tới thực tế dự án vướng sau thanh tra, thẩm quyền phân cấp – đều khiến việc sửa đổi luật trở nên cấp thiết.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết: “Không phải luật sai, mà là bối cảnh kinh tế, chính trị, pháp lý đang thay đổi quá nhanh. Chúng ta buộc phải cập nhật để không tụt hậu”.

5 lý do chính buộc phải sửa Luật Đất đai

1. Thay đổi mô hình chính quyền 2 cấp: Cần điều chỉnh lại thẩm quyền giao đất, cấp sổ đỏ, thu hồi đất theo phân quyền mới.

2. Xuất hiện nhiều tình huống pháp lý mới: Trung tâm tài chính quốc tế, dự án đối ngoại, dự án đất sau thanh tra chưa có quy định xử lý cụ thể trong luật hiện hành.

3. Đáp ứng các nghị quyết chiến lược của Trung ương: Như Nghị quyết 57 (khoa học công nghệ), 59 (hội nhập quốc tế), 66 (cải cách pháp luật), 68 (phát triển kinh tế tư nhân).

4. Giá đất tăng nóng, Nhà nước chưa kiểm soát được: Đòi hỏi phải sửa cơ chế xác định giá đất, tăng vai trò điều tiết từ Nhà nước.

5. Hàng loạt dự án “trùm mền” vì vướng pháp lý: Đề xuất cơ chế xử lý rõ ràng, dứt điểm để khai thông nguồn lực đất đai.

Những điểm sửa đổi quan trọng trong dự thảo

1. Giá đất sẽ không “thả nổi” theo thị trường: Nhà nước giữ vai trò quyết định giá đất, tránh đầu cơ, thổi giá.

2. Bổ sung thêm trường hợp Nhà nước thu hồi đất: Đặc biệt là các dự án chậm triển khai, sử dụng sai mục đích hoặc ảnh hưởng đến phát triển vùng.

3. Mở rộng giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá: Đối với các trường hợp đặc biệt như nhà ở xã hội, công trình công ích, quốc phòng – an ninh.

4. Xử lý các dự án vi phạm sau thanh tra: Ai làm sai phải chịu trách nhiệm, nhưng không hợp thức hóa sai phạm; nghĩa vụ tài chính với Nhà nước vẫn phải hoàn thành.

5. Tăng quyền cho tòa án trong xử lý tranh chấp đất đai: Đảm bảo công khai, minh bạch và giảm thiểu xung đột kéo dài.

Ảnh hưởng gì đến người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp?

1. Giá đất có thể được điều tiết ổn định hơn, đặc biệt tại các khu vực bị đẩy giá quá cao do đầu cơ.

2. Người dân có thể được giải quyết hồ sơ cấp sổ nhanh hơn, rõ ràng hơn nhờ phân quyền hợp lý giữa tỉnh – huyện – xã.

3. Doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng sớm gỡ vướng các dự án “treo”, “đắp chiếu”, qua đó khai thông dòng vốn và quỹ đất mới.

4. Thị trường minh bạch hơn là tín hiệu tích cực cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tiến độ sửa luật: Sẽ trình Quốc hội vào cuối năm 2025

Hiện Bộ NN-MT đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi. Dự kiến trình Quốc hội kỳ họp thứ 10 khóa XV, nếu được thông qua, Luật sửa đổi sẽ có hiệu lực từ 01/01/2026.

Điểm đáng chú ý: lần sửa đổi này sẽ hạn chế quy định quá chi tiết trong luật, thay vào đó trao quyền cho Chính phủ và các bộ ban hành hướng dẫn – nhằm tăng tính linh hoạt và phản ứng chính sách nhanh hơn.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686