Đầu tư 2026, hàng loạt quy định mới về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và kế hoạch sử dụng đất cấp xã sẽ được áp dụng. Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến người dân mà còn tác động mạnh đến giới đầu tư và quản lý địa phương.

Thay đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ: Cấp xã chính thức được trao quyền?

Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất điều chỉnh mạnh về thẩm quyền cấp sổ đỏ.

• Cấp tỉnh: Tiếp tục là cơ quan cấp Giấy chứng nhận cho các nhóm đối tượng lớn, có nhu cầu sử dụng đất phức tạp hoặc quy mô rộng, theo Điều 4 (khoản 1, 2, 5, 7).

• Cấp xã: Được đề xuất trao quyền cấp sổ đỏ lần đầu cho các nhóm đối tượng tại khoản 3, 4, 6 Điều 4 – gồm các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất ở ổn định. Ngoài ra, UBND xã cũng có thể cấp sổ cho các trường hợp được miễn hoàn toàn tiền sử dụng hoặc thuê đất.

Đây là bước phân quyền mạnh mẽ, giúp rút ngắn thời gian cấp sổ, giảm tải cho cấp tỉnh, và tăng tính chủ động của chính quyền cơ sở.

Kế hoạch sử dụng đất cấp xã: Bỏ hay giữ?

Bên cạnh nội dung về cấp sổ, dự thảo cũng đưa ra 2 phương án đối với kế hoạch sử dụng đất cấp xã từ năm 2026:

• Phương án 1 – Tiếp tục duy trì: Kế hoạch sử dụng đất xã sẽ dựa trên quy hoạch tỉnh, hiện trạng đất, nhu cầu sử dụng và khả năng đầu tư.

• Phương án 2 – Bỏ hoàn toàn: Xóa bỏ lập kế hoạch đất ở cấp xã, gộp chung trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện/tỉnh.

Mỗi phương án đều có ưu – nhược điểm. Nếu bỏ kế hoạch cấp xã, việc điều hành sẽ đồng bộ, tránh chồng chéo. Tuy nhiên, nguy cơ thiếu sát thực tế địa phương là điều đáng lo ngại.

Sửa đổi để phù hợp với mô hình chính quyền 2 cấp

Việc điều chỉnh này nhằm đáp ứng mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, theo định hướng phân quyền – phân cấp mạnh hơn trong quản lý đất đai.

Các quyền như:

1. Phê duyệt kế hoạch sử dụng đất

2. Giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất

3. Thu hồi, bồi thường, tái định cư

4. Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

…sẽ được xác định rõ hơn theo từng cấp chính quyền, giúp giảm thủ tục hành chính, tránh tình trạng đùn đẩy, trễ hạn cấp sổ.

Nhà đầu tư, người dân cần theo dõi sát để tránh rủi ro pháp lý

Với những thay đổi dự kiến từ 2026, cả người dân lẫn nhà đầu tư bất động sản cần theo dõi chặt các quy định mới, đặc biệt là thẩm quyền cấp sổ tại từng địa phương.

Đối với nhà đầu tư:

1. Nên kiểm tra kỹ thẩm quyền cấp sổ khi mua đất vùng ven, đất nông nghiệp chuyển đổi

2. Tránh giao dịch những lô đất chưa rõ quy hoạch – vì có thể liên quan kế hoạch sử dụng đất cấp xã bị thay đổi

3. Ưu tiên khu vực đã được quy định rõ ràng trong quy hoạch cấp huyện/tỉnh

Kết luận: Thay đổi để minh bạch và giảm tải hệ thống

Việc điều chỉnh loạt quy định về cấp sổ đỏ và kế hoạch sử dụng đất cấp xã không chỉ giúp tăng hiệu quả quản lý nhà nước mà còn mở ra cơ hội đơn giản hóa thủ tục cho người dân. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro trong quá trình chuyển tiếp, mỗi cá nhân, tổ chức cần chủ động cập nhật và tuân thủ đúng quy định mới ngay từ bây giờ.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686