Đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên 65–70% giá đất ở tại TP.HCM đang gây nhiều tranh cãi. Một mặt, người dân sẽ giảm áp lực tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất; mặt khác, lo ngại giá nhà tăng, đầu cơ bùng phát khiến thị trường bất động sản méo mó.

Vì sao cần điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp?

Theo Quyết định 79/2024 về bảng giá đất TP.HCM, nhiều người dân đã phải rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất vì số tiền phải nộp quá cao, gấp 5–25 lần so với giai đoạn trước. Điều này khiến thị trường bất động sản chững lại, nguồn thu ngân sách sụt giảm mạnh, kéo theo tác động tiêu cực đến cả thị trường xây dựng và phát triển đô thị.

TS Phạm Viết Thuận – Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên & Môi trường TP.HCM – đã đề xuất nâng giá đất nông nghiệp lên 65–70% giá đất ở đối với các khu vực có quy hoạch đất ở xen kẽ trong khu dân cư. Mục tiêu là giảm chênh lệch giá, hỗ trợ người dân dễ dàng chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không quá “nghẹt thở” về tài chính.

Cách tính mới giúp giảm hàng tỷ đồng cho người dân

Lấy ví dụ thực tế: ông N.K. ở Củ Chi xin chuyển đổi gần 960m² đất nông nghiệp sang đất ở. Theo bảng giá đất 2024, ông phải nộp 4,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu áp dụng đề xuất nâng giá đất nông nghiệp lên 70% giá đất ở, số tiền chỉ còn 1,3 tỷ đồng/100m², tức giảm hơn 3 tỷ đồng so với hiện tại.

Nhiều chuyên gia vẫn “băn khoăn”

Tuy có lợi cho người dân, nhưng đề xuất cũng vấp phải nhiều lo ngại:

1. Đất nông nghiệp bị thổi giá, dễ hình thành làn sóng đầu cơ chờ chuyển đổi. 
2. Giá nhà có thể tăng theo, gây khó khăn cho người mua thật. 
3. Doanh nghiệp bất động sản thêm áp lực vốn nếu buộc phải mua đất nông nghiệp với giá tiệm cận đất thổ cư để triển khai dự án. 

Ông Võ Văn Thường, Chủ nhiệm CLB BĐS Bà Rịa, cho rằng: “Giá đất nông nghiệp không nên tiệm cận giá đất ở, vì sẽ làm mất cân bằng thị trường.”

 Cần định giá đất theo thị trường – Không chỉ là một con số phần trăm

Theo Luật Đất đai 2024, việc định giá đất phải dựa trên cơ sở thị trường: giá chuyển nhượng thực tế, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, giá đất lân cận… chứ không thể áp dụng một tỷ lệ cố định như 70%.

Luật sư Nguyễn Cảnh nhấn mạnh: “Nếu không có sự tham vấn từ cơ quan chuyên môn và tổ chức định giá độc lập, việc nâng giá đất theo phần trăm sẽ thiếu cơ sở pháp lý, dễ gây hệ lụy lớn cho toàn thị trường.”

 Kết luận

Đề xuất nâng giá đất nông nghiệp lên 65–70% giá đất ở là một nỗ lực để cân bằng chi phí giữa người dân và nhà nước, giúp giảm gánh nặng tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc điều chỉnh cần thận trọng, có lộ trình rõ ràng, và quan trọng nhất là phải đảm bảo nguyên tắc định giá theo thị trường như Luật Đất đai 2024 đã quy định.