Ngay trong quý II/2025, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đón đợt biến động giá đất lớn nhất nhiều năm qua, khi hàng loạt địa phương công bố bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng kỷ lục – theo Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Trong báo cáo gửi Ban chỉ đạo điều hành giá, Cục Quản lý Đất đai nhấn mạnh: việc bỏ khung giá đất và quy định xây dựng bảng giá đất mới đã đưa hoạt động quản lý đất đai trở nên minh bạch, tiệm cận giá thị trường hơn, đồng thời tạo nguồn thu lớn cho ngân sách và đảm bảo quyền lợi người dân khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, nhiều địa phương chưa kịp thời cập nhật giá đất thực tế, khiến bảng giá hiện hành tại một số khu vực còn thấp hơn rất nhiều so với giá trị giao dịch ngoài thị trường.

 Giá đất mới tăng mạnh khắp các đô thị lớn

1. Tại Hà Nội, bảng giá đất mới có hiệu lực từ cuối 2024 đã nâng giá đất ở tại nhiều tuyến phố quận Hoàn Kiếm lên mức kỷ lục gần 700 triệu đồng/m², tăng gấp 3,7 lần so với bảng giá cũ. Các quận khác như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ ghi nhận mức tăng bình quân 225%, còn Long Biên, Hoàng Mai, Hà Đông, Bắc – Nam Từ Liêm tăng bình quân 210%.

2. TP.HCM hiện có mức điều chỉnh giá đất tăng từ 4 đến 38 lần (chưa tính hệ số K) so với giai đoạn 2019, dù vậy, giá trong bảng vẫn thấp hơn giá thị trường 25-50%. Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên 65-70% giá đất ở để giảm gánh nặng khi chuyển mục đích sử dụng cho người dân.

3. Đà Nẵng cũng không nằm ngoài xu hướng khi bảng giá mới có hiệu lực từ tháng 7/2025 đã đẩy giá đất ở đô thị tại quận Ngũ Hành Sơn tăng tới 172%, các quận khác tăng 125-154%, đất ở nông thôn Hòa Vang tăng 170%.

   

Giá đất biến động: Lợi và hại song hành

Cục Quản lý Đất đai nhận định: giá đất trong bảng mới sẽ tiếp tục điều chỉnh tăng đáng kể tại nhiều địa phương, mỗi tỉnh/thành sẽ có biên độ khác nhau. Điều này có thể tác động mạnh đến giá bồi thường, thuế, phí liên quan đến đất, thậm chí gây áp lực lớn cho người dân – nhất là người có thu nhập thấp.

Đặc biệt, hiện giá đất nông nghiệp tại TP.HCM chỉ dao động 400.000 – 810.000 đồng/m², trong khi đất ở thấp nhất đã 2,3 triệu đồng/m², cao nhất đến 687 triệu đồng/m². Khoảng cách chênh lệch quá lớn (5-25 lần) khiến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng có thể tăng gấp 5-10 lần, tạo gánh nặng tài chính không nhỏ.

 Yêu cầu khẩn trương rà soát, minh bạch và đồng thuận

Cục Quản lý Đất đai yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai 2013, đồng thời chuẩn bị xây dựng bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1/1/2026, với phương án điều chỉnh dựa trên giá thực tế, có lộ trình rõ ràng, phân tích tác động xã hội và lấy ý kiến người dân, doanh nghiệp để tránh bức xúc, khiếu kiện.

Bảng giá đất mới chính là căn cứ để xác định giá bồi thường, tái định cư, tính thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ… nên sự biến động giá sắp tới sẽ tạo “cú hích” lớn cho thị trường bất động sản, đồng thời đặt ra nhiều thách thức cho nhà đầu tư, người dân và chính quyền các cấp trong cân bằng lợi ích.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686