Dòng tiền tín dụng BĐS tại TP.HCM tăng gần 3% chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025, vượt mốc 1,1 triệu tỷ đồng – nhưng thị trường vẫn “im lặng”. Vậy dòng tiền này đang đi về đâu giữa bối cảnh thiếu hụt nguồn cung và giao dịch nhỏ giọt?

Tín Dụng Bất Động Sản Vượt Mốc 1,116 Triệu Tỷ – Nhưng Không Thấy “Nóng” Trên Thị Trường

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh khu vực 2, tính đến hết tháng 4/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tại TP.HCM đã đạt 1,116 triệu tỷ đồng, tăng 2,85% so với cuối năm 2024, chiếm khoảng 28% tổng dư nợ toàn địa bàn.

Trong đó, đáng chú ý là nhóm vay mua nhà, sửa chữa, cải tạo nhà ở chiếm 65%, tương đương khoảng 727.000 tỷ đồng – cho thấy nhu cầu tài chính trong dân vẫn rất lớn. Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường sơ cấp lại không phản ánh đà tăng trưởng đó.

Nghịch Lý: Tín Dụng Tăng – Dự Án Vắng – Giao Dịch Ít

Trong 4 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ ghi nhận 3 dự án đủ điều kiện bán hàng, tổng cộng chỉ 3.286 căn hộ, và 100% là phân khúc cao cấp. Không có nguồn cung mới thuộc nhà ở xã hội hoặc nhà vừa túi tiền.

Chưa dừng lại ở đó, không có bất kỳ dự án nào được chuyển nhượng do vướng pháp lý hoặc chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Giao dịch thứ cấp có dấu hiệu khởi sắc nhẹ, nhưng vẫn khá “lặng sóng” so với nhu cầu thực tế.

“So với năm 2017, nguồn cung hiện tại chỉ bằng 10%. Doanh nghiệp thì thiếu vốn, người dân cũng không mạnh tay vay. Vậy tiền đang chảy đi đâu?”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đặt vấn đề.

Dòng Tiền Chủ Yếu Dồn Về Khoản Vay Cá Nhân – Đảo Nợ Thay Vì Phát Triển

Theo TS. Đinh Thế Hiển, phần lớn tín dụng bất động sản đang không đi vào đầu tư phát triển mới, mà chỉ phục vụ:

1. Đảo nợ, trả lãi cũ

2. Tái cơ cấu tài chính

3. Vay thế chấp tài sản để xoay vòng vốn

Thậm chí, khảo sát gần 100 doanh nghiệp niêm yết trong ngành cho thấy: Tăng trưởng tín dụng nội bộ ngành đang có xu hướng giảm. Dư nợ lớn hơn, nhưng không tạo ra giao dịch thực chất – một dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đang “phình to ảo”.

Sôi Động Ở Vùng Ven – Dòng Tiền Đổ Về Ngoại Thành

Một nguyên nhân khác là làn sóng doanh nghiệp dùng tín dụng TP.HCM để phát triển dự án ở tỉnh, đặc biệt ở các địa phương giáp ranh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu.Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARs cho biết:

1. Thị trường thứ cấp đang ấm lên, đặc biệt là phân khúc đất nền, nhà phố.

2. Quý I/2025, doanh thu dịch vụ bất động sản TP.HCM đạt 72.321 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.

3. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh tại vùng ven mở bán rầm rộ và thu hút nhà đầu tư.

“Nhiều doanh nghiệp thế chấp tài sản ở tỉnh để vay vốn tại TP.HCM – nơi có thanh khoản tín dụng tốt hơn. Điều này làm tăng số liệu tín dụng tại TP.HCM, nhưng không phản ánh đúng thực tế thị trường nội đô”, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa phân tích.

Cảnh Báo: Tín Dụng Có Nguy Cơ “Lệch Pha” – Đầu Cơ Áp Đảo Nhu Cầu Thật

Trong khi dòng vốn ngân hàng đang dồi dào, thị trường lại thiếu:

1. Nguồn cung nhà phù hợp với nhu cầu ở thật

2. Dự án pháp lý hoàn chỉnh để đón dòng tiền đầu tư

Điều này dẫn đến một hệ quả rõ ràng: Đầu cơ gia tăng, người mua ở thật đứng ngoài cuộc.

Nếu không kiểm soát dòng tín dụng đúng chỗ, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục loay hoay trong vòng xoáy mất cân đối cung – cầu, vốn – pháp lý, đầu tư – tiêu dùng.

Kết Luận: Cần Tái Cơ Cấu Dòng Vốn – Tập Trung Vào Nhu Cầu Ở Thật và Pháp Lý Dự Án

Việc tín dụng tăng gần 3% là dấu hiệu tích cực, nhưng sẽ trở nên vô nghĩa nếu không chảy đúng nơi cần thiết. Các chuyên gia đồng thuận rằng:

1. Phải đẩy nhanh pháp lý dự án để tạo nguồn cung hấp thụ vốn.

2. Phân bổ tín dụng vào nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, giúp người mua thực tiếp cận được.

3. Minh bạch dòng vốn, tránh tình trạng đảo nợ, vay vòng, tăng ảo dư nợ mà không tạo ra giá trị.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686