Chỉ còn 28m² đất, liệu có được cấp sổ đỏ? Đây là câu hỏi khiến không ít người hoang mang không biết diện tích nhỏ nhất được cấp sổ là bao nhiêu, nhất là khi quy định pháp luật liên tục thay đổi. Nếu bạn đang sở hữu một thửa đất nhỏ và chưa có sổ đỏ, đừng bỏ qua bài viết này – bởi năm 2025 đánh dấu nhiều chuyển biến quan trọng trong Luật Đất đai mới.

✅ Diện tích bao nhiêu thì được cấp sổ đỏ lần đầu?

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ năm 2025), diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ lần đầu không bị giới hạn cụ thể bằng con số cố định, mà được chia theo các trường hợp:

• Trường hợp 1: Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất – căn cứ Điều 137. 
• Trường hợp 2: Không có giấy tờ nhưng sử dụng đất ổn định, không lấn chiếm – theo Điều 138. 
• Trường hợp 3: Đất được giao không đúng thẩm quyền – theo Điều 140. 

👉 Tất cả các trường hợp này đều không bắt buộc diện tích tối thiểu – nghĩa là nếu mảnh đất của bạn có diện tích dưới 30m², 25m² hay thậm chí 20m², nhưng sử dụng ổn định và hợp pháp, vẫn có thể được cấp sổ đỏ.

⚠️ Trường hợp tách thửa thì phải tuân theo diện tích tối thiểu

Nếu bạn tách thửa để chuyển nhượng hoặc phân chia đất, thì diện tích tối thiểu bắt buộc sẽ áp dụng. Theo Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải tuân theo quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích đất tối thiểu – tùy theo loại đất:

• Đất ở: Mỗi tỉnh quy định khác nhau, thường dao động từ 30–50m² (đất đô thị) và 50–80m² (đất nông thôn). 
• Đất nông nghiệp: Cần từ 500m² trở lên, tùy vị trí và mục đích sử dụng. 

💡 Lưu ý: Nếu thửa đất sau tách nhỏ hơn quy định, bạn buộc phải gộp với thửa liền kề hoặc không được phép tách.

📌 Thửa đất nhỏ hơn quy định vẫn được cấp sổ đỏ trong trường hợp nào?

Một điểm đáng chú ý tại Điều 146 Luật Đất đai 2024:
Nếu mảnh đất của bạn hình thành trước khi UBND tỉnh ban hành quy định về diện tích tách thửa, và có đầy đủ điều kiện về quy hoạch, giấy tờ, sử dụng hợp pháp, thì vẫn được cấp sổ đỏ, dù nhỏ hơn diện tích tối thiểu.

📍 Ví dụ thực tế:
Ông Nguyễn Văn Hùng tại Đông Anh (Hà Nội) có thửa đất 28m² sử dụng từ năm 2002. Nếu Hà Nội ban hành quy định diện tích tách thửa sau thời điểm đó, thì ông Hùng vẫn đủ điều kiện được cấp sổ đỏ.

🧭 Lời khuyên từ chuyên gia

• Kiểm tra thời điểm hình thành thửa đất: Nếu có trước quy định về diện tích tách thửa thì khả năng được cấp sổ cao. 
• Liên hệ địa chính xã/phường để xin thông tin quy định diện tích tối thiểu tại địa phương. 
• Tìm hiểu kỹ Luật Đất đai 2024, đặc biệt các điều 137, 138, 140, 146, 220. 
• Lưu giữ toàn bộ giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất như biên lai nộp thuế, sổ mục kê, bản đồ địa chính… 

📌 Kết luận:

Không phải cứ đất nhỏ là không được cấp sổ đỏ! Luật Đất đai 2024 mở ra nhiều cơ hội cho người dân được hợp thức hóa quyền sử dụng đất, kể cả với những mảnh đất diện tích hạn chế. Tuy nhiên, để tránh sai sót và mất quyền lợi, hãy chủ động tra cứu quy định địa phương và tham vấn chuyên gia pháp lý trước khi nộp hồ sơ.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686