Trong quá trình đầu tư, sở hữu hoặc chuyển nhượng bất động sản, việc lập di chúc để lại tài sản nhà đất cho người thân là một nhu cầu thiết thực. Tuy nhiên, một câu hỏi được nhiều người đặt ra là: Nếu nhà đất chưa có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), thì có được lập di chúc hay không? Câu trả lời phụ thuộc vào từng hình thức di chúc và quy định cụ thể tại Bộ luật Dân sự cũng như Luật Đất đai 2024.

1. Di chúc là gì? Quy định pháp lý mới nhất

Theo Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Hiện nay, có hai hình thức lập di chúc chính:

• Di chúc bằng văn bản: Có thể có hoặc không có người làm chứng, được công chứng hoặc chứng thực.

• Di chúc miệng: Chỉ hợp pháp khi người lập di chúc đang ở trong tình trạng tính mạng bị đe dọa, không thể lập văn bản.

Điều kiện hợp pháp đối với di chúc miệng:

• Thể hiện ý chí cuối cùng trước mặt ít nhất 02 người làm chứng;

• Người làm chứng phải ghi chép lại, ký tên hoặc điểm chỉ;

• Phải được công chứng/chứng thực trong vòng 5 ngày kể từ ngày lập.
  

  

2. Nhà đất không có Sổ đỏ có được lập di chúc không?

Câu trả lời là: Có, nhưng phụ thuộc vào hình thức di chúc và mục đích pháp lý sau này.

Căn cứ Điều 609 và Điều 628 Bộ luật Dân sự, cá nhân có quyền để lại tài sản cho người khác thông qua di chúc – trong đó bao gồm quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc lập di chúc có công chứng hoặc chứng thực liên quan đến nhà đất đòi hỏi phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

3. Các trường hợp cụ thể về lập di chúc khi chưa có Sổ đỏ

=> Như vậy: Người sở hữu đất chưa có Sổ đỏ vẫn có thể lập di chúc, miễn là sử dụng hình thức không công chứng hoặc có người làm chứng.

4. Điều kiện để di chúc có hiệu lực khi liên quan đến đất đai

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện quyền thừa kế đất đai (chuyển quyền sử dụng đất), thửa đất cần đáp ứng các điều kiện:

• Có Sổ đỏ (trừ một số ngoại lệ quy định riêng);

• Không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết dứt điểm;

• Không bị kê biên thi hành án;

• Đang trong thời hạn sử dụng đất;

• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nếu các điều kiện này chưa đủ, việc chuyển quyền sử dụng đất sau khi người để lại di chúc mất sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục khai nhận di sản tại văn phòng đăng ký đất đai.

5. Lưu ý quan trọng từ năm 2025

• Sổ đỏ không phải điều kiện bắt buộc để lập di chúc, nhưng là điều kiện cần nếu muốn thực hiện thủ tục thừa kế tại cơ quan nhà nước.

• Trong thực tế, nhiều gia đình chỉ phát sinh tranh chấp khi đất chưa được cấp Sổ đỏ, do đó nên hoàn thiện pháp lý sớm để tránh rủi ro.

• Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025, sẽ siết chặt hơn trong việc công chứng các loại giấy tờ nhà đất – bao gồm cả văn bản thừa kế.

Kết luận

Từ năm 2025, việc lập di chúc đối với nhà đất chưa có Sổ đỏ vẫn được pháp luật cho phép, nhưng chỉ áp dụng cho các hình thức di chúc không công chứng hoặc có người làm chứng. Trong khi đó, nếu muốn di chúc có công chứng hoặc chứng thực – bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, để đảm bảo tính pháp lý, quyền lợi của người thừa kế và tránh rủi ro tranh chấp, chủ sở hữu bất động sản nên sớm hoàn thiện thủ tục cấp Sổ đỏ, đồng thời lựa chọn hình thức lập di chúc phù hợp, tốt nhất là có sự tư vấn từ chuyên gia pháp lý hoặc công chứng viên.