Sổ đỏ – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất – là cơ sở pháp lý quan trọng để xác lập quyền sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, theo quy định mới nhất từ Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/8/2024), Sổ đỏ có thể bị thu hồi trong nhiều trường hợp. Người sử dụng đất cần nắm rõ để chủ động bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Các trường hợp thu hồi Sổ đỏ mới nhất theo quy định 2025

Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ thu hồi trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Sổ đỏ

Khi diện tích đất ghi trong Sổ đỏ bị Nhà nước thu hồi vì lý do quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Trường hợp 2: Cấp đổi Sổ đỏ

Khi người sử dụng đất có nhu cầu cấp đổi Sổ đỏ (do thay đổi thông tin, mục đích sử dụng đất…) hoặc theo yêu cầu chỉnh lý dữ liệu đất đai.

Trường hợp 3: Đăng ký biến động đất đai phải cấp mới Sổ đỏ

Khi có sự biến động về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… cần cấp mới Sổ đỏ.

Trường hợp 4: Cấp Sổ đỏ sai quy định pháp luật

Cụ thể:

• Cấp không đúng thẩm quyền. 
• Cấp không đúng đối tượng sử dụng đất. 
• Sai lệch về diện tích đất. 
• Không đủ điều kiện cấp theo quy định. 
• Sai mục đích, thời hạn hoặc nguồn gốc sử dụng đất. 

Trường hợp 5: Sổ đỏ bị Tòa án tuyên hủy

Khi có bản án, quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực yêu cầu hủy Sổ đỏ.

Trường hợp 6: Thi hành án nhưng người phải thi hành 

Trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hoặc cưỡng chế thi hành án mà Sổ đỏ không được giao nộp.

Lưu ý: Các trường hợp thu hồi ngoài danh sách trên chỉ thực hiện khi có bản án hoặc quyết định thi hành của Tòa án nhân dân, hoặc theo văn bản yêu cầu của cơ quan thi hành án (khoản 5 Điều 152 Luật Đất đai 2024).

2. Thủ tục thu hồi Sổ đỏ năm 2025: Quy trình chi tiết

Để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, quy trình được thực hiện theo Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

2.1. Trường hợp thu hồi vì mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh

• Bước 1: Người sử dụng đất nộp lại Sổ đỏ cho đơn vị thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc cơ quan được giao thu hồi đất. 
• Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tiếp nhận và xử lý Sổ đỏ. 
• Bước 3: 
  • Nếu thu hồi toàn bộ thửa đất: VPĐKĐĐ cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. 
  • Nếu chỉ thu hồi một phần: Xác nhận biến động hoặc cấp mới Sổ đỏ cho phần đất còn lại theo yêu cầu. 

2.2. Thu hồi do cấp không đúng quy định

Áp dụng trong các trường hợp phát hiện sai sót về:

• Thẩm quyền cấp. 
• Đối tượng sử dụng. 
• Diện tích đất. 
• Điều kiện cấp Giấy chứng nhận. 

Quy trình thực hiện:

• Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi. 
• Bước 2: VPĐKĐĐ cập nhật dữ liệu đất đai và điều chỉnh hồ sơ địa chính. 

2.3. Người sử dụng đất tự phát hiện sai sót và yêu cầu thu hồi

• Bước 1: Người sử dụng đất gửi kiến nghị đến Bộ phận Một cửa hoặc VPĐKĐĐ. 
• Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, chuyển đến cơ quan thẩm quyền. 
• Bước 3: Cơ quan thẩm quyền kiểm tra, ra quyết định thu hồi và cấp lại. 
• Bước 4: Cập nhật chỉnh lý trên hệ thống dữ liệu quốc gia. 

2.4. Thu hồi do Sổ đỏ bị Tòa án tuyên hủy hoặc thi hành án

• Đối với cấp Sổ đỏ lần đầu: UBND cấp tỉnh hoặc huyện ra quyết định thu hồi. 
• Đối với Sổ đỏ cấp qua đăng ký biến động: VPĐKĐĐ ra quyết định thu hồi và chỉnh lý hồ sơ. 

2.5. Thu hồi trong trường hợp nhiều thửa đất cấp chung 1 Sổ đỏ

• Thu hồi Sổ đỏ chung. 
• Cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng thửa đất còn lại theo đúng quy định. 

3. Huỷ nếu người sử dụng đất không nộp

Nếu người sử dụng đất cố tình không nộp lại  khi có quyết định thu hồi, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện huỷ Sổ đỏ theo quy trình:

• Giấy chứng nhận cấp lần đầu: UBND quyết định huỷ. 
• Giấy chứng nhận cấp qua đăng ký biến động: VPĐKĐĐ quyết định huỷ. 
• Đồng thời, cập nhật thông tin huỷ Sổ đỏ trên cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và công bố công khai. 

4. Cấp Giấy chứng nhận mới sau khi thu hồi

• Nếu là thu hồi Sổ đỏ lần đầu: Hồ sơ được chuyển cho cơ quan quản lý đất đai để xem xét cấp lại . 
• Nếu là do biến động đất đai: VPĐKĐĐ chủ động thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận mới theo nhu cầu của người sử dụng đất. 

Kết luận

Năm 2025, việc thu hồi Sổ đỏ sẽ được thực hiện rõ ràng, minh bạch và chặt chẽ hơn rất nhiều theo các quy định mới từ Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Việc nắm vững các trường hợp, thủ tục thu hồi giúp người sử dụng đất phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp, đồng thời chủ động giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất.

Chuyên gia khuyến nghị: Khi nhận thấy Sổ đỏ có dấu hiệu sai lệch hoặc bị ảnh hưởng bởi các yếu tố pháp lý mới, người sử dụng đất nên chủ động liên hệ cơ quan chức năng hoặc luật sư chuyên về đất đai để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686