Chỉ vì đào móng xây nhà trên đất hợp pháp, cả gia đình tôi lao đao vì… nhà hàng xóm nứt, sụt lún nghiêm trọng. Tôi có phải bồi thường không?
Câu hỏi tưởng đơn giản nhưng lại khiến không ít gia chủ “đứng ngồi không yên” khi đối mặt với thực tế.

❗ Khi công trình mới “động” vào nhà cũ

Tại đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, nhiều ngôi nhà liền kề được xây sát vách. Việc đào móng, thi công ép cọc bê tông, đóng cừ… rất dễ gây rung chấn, từ đó dẫn đến tình trạng sụt lún, nứt tường, sập mái của nhà bên cạnh – nhất là những công trình đã xuống cấp.

Theo Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng – Trưởng Văn phòng Luật Kết Nối, những thiệt hại như vậy có thể khiến chủ nhà phải bồi thường toàn bộ, ngay cả khi bạn không cố ý gây ra.

✅ Căn cứ pháp lý: Ai gây thiệt hại, người đó bồi thường

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây dựng, chủ sở hữu công trình phải tuân thủ quy tắc xây dựng, bảo đảm không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của bất động sản liền kề.

Bên cạnh đó, Điều 605 cũng nêu rõ:

“Chủ sở hữu, người sử dụng, người thi công công trình phải bồi thường thiệt hại nếu việc xây dựng gây tổn hại cho người khác.”

Điều này có nghĩa là:

1. Dù xây dựng đúng phép, nhưng nếu việc thi công khiến nhà hàng xóm nứt, lún, hư hỏng, bạn vẫn phải bồi thường.

2. Nếu đơn vị thi công có lỗi kỹ thuật, họ phải liên đới chịu trách nhiệm cùng bạn.

3. Trường hợp không xác định được lỗi, nhưng có mối liên hệ nhân quả rõ ràng giữa việc thi công và thiệt hại, chủ nhà vẫn có thể phải đứng ra giải quyết hậu quả.

   

⚖️ Phạt hành chính và trách nhiệm dân sự

Không chỉ phải đền bù, chủ nhà còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nếu công trình gây:

1. Lún, nứt nhà bên cạnh

2. Hư hỏng hạ tầng kỹ thuật

3. Gây mất an toàn công trình lân cận

Mức phạt có thể lên đến 70 triệu đồng, chưa kể trách nhiệm khắc phục hậu quả.

📌 Trách nhiệm không thể né tránh

Một số gia chủ cho rằng:

“Tôi xây trên đất của tôi, đúng giấy phép, nhà hàng xóm yếu thì họ chịu chứ sao bắt tôi bồi thường?”

Đây là suy nghĩ sai lầm. Pháp luật quy định rõ: quyền sở hữu không được vượt quá giới hạn gây thiệt hại cho người khác. Dù bạn xây hợp pháp, bạn vẫn phải đảm bảo an toàn cho công trình liền kề.

💡 Giải pháp giảm rủi ro khi xây dựng sát nhà hàng xóm

1. Khảo sát hiện trạng trước khi thi công: Có biên bản hiện trạng nhà xung quanh, có chữ ký xác nhận hai bên.

2. Ký thỏa thuận trách nhiệm: Làm rõ phương án xử lý nếu có thiệt hại xảy ra.

3. Chọn đơn vị thi công chuyên nghiệp, có bảo hiểm công trình và cam kết rõ ràng về kỹ thuật.

4. Thông báo trước với hàng xóm, cùng lập biên bản nếu cần.

🧾 Nếu xảy ra tranh chấp, xử lý thế nào?

Nếu hai bên tự thỏa thuận được mức bồi thường thì giải quyết dân sự. Nếu không thống nhất, bạn hoặc hàng xóm có quyền:

• Khiếu nại lên UBND phường/xã

• Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Tòa án sẽ căn cứ vào giám định kỹ thuật, hồ sơ hiện trạng, mức độ lỗi của các bên để buộc bồi thường hợp lý.

🔚 Kết luận: Cẩn trọng từ đầu, tránh hậu quả về sau

Xây nhà là việc lớn, nhưng không thể chỉ lo “nhà mình” mà bỏ qua “nhà người”. Thiệt hại tài sản của hàng xóm do quá trình thi công gây ra, dù vô tình hay hữu ý, vẫn là trách nhiệm bắt buộc của gia chủ. Hãy chuẩn bị kỹ về pháp lý, kỹ thuật và tâm lý, để không biến “xây tổ ấm” thành… chuỗi ngày đau đầu vì kiện tụng.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686