Xây dựng nhà ở và công trình không có giấy phép xây dựng có thể bị xử phạt nặng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều cần xin giấy phép. Theo quy định mới, nếu thuộc một trong những trường hợp dưới đây, bạn có thể xây dựng nhà hoặc công trình mà không cần xin giấy phép xây dựng.

1. Công trình thuộc dự án đầu tư công

Các công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được quyết định đầu tư bởi:

• Thủ tướng Chính phủ
• Người đứng đầu các cơ quan trung ương như Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội…
• Chủ tịch UBND các cấp

Những công trình này phục vụ lợi ích công cộng và đã có quy hoạch rõ ràng nên không cần xin giấy phép xây dựng.

2. Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp

• Các công trình phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, bí mật nhà nước.
• Công trình xây dựng khẩn cấp như trạm cứu hộ, công trình phòng chống thiên tai, dịch bệnh…

Những công trình này được triển khai nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu cấp bách nên được miễn giấy phép xây dựng.

3. Công trình xây dựng tạm

Theo Điều 131 Luật Xây dựng 2014, công trình tạm phục vụ thi công xây dựng chính hoặc phục vụ một mục đích ngắn hạn sẽ không cần xin giấy phép. Tuy nhiên, sau khi công trình chính hoàn thành hoặc hết thời hạn sử dụng, công trình tạm có thể bị dỡ bỏ.

4. Công trình sửa chữa, cải tạo nhỏ

Nếu chỉ sửa chữa, cải tạo bên trong công trình mà không thay đổi kết cấu chịu lực thì không cần xin giấy phép. Ngoài ra, nếu sửa chữa mặt ngoài nhưng không giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc thì cũng được miễn giấy phép.

Ví dụ: Sơn lại tường, thay cửa, sửa chữa nội thất bên trong nhà không cần giấy phép, nhưng nếu thay đổi kết cấu, mở rộng diện tích thì cần xin phép.

5. Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông

• Biển quảng cáo nhỏ, không thuộc diện bắt buộc cấp phép theo luật quảng cáo.
• Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động, như cột thu phát sóng theo quy định của Chính phủ.

6. Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh hoặc theo tuyến ngoài đô thị

• Những công trình trải dài qua hai tỉnh/thành phố trở lên.
• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị, ví dụ như đường dây điện, đường ống cấp thoát nước, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

7. Công trình đã được thẩm định thiết kế

Nếu một công trình đã được cơ quan chuyên môn thông báo kết quả thẩm định thiết kế và đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy phép thì không cần xin giấy phép riêng.

8. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng trong dự án đô thị

Nếu nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, thuộc dự án khu đô thị hoặc nhà ở có quy hoạch 1/500 đã được duyệt, thì không cần giấy phép xây dựng.

9. Nhà cấp IV, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, miền núi, hải đảo

• Nhà cấp IV (nhà 1 tầng, diện tích dưới 100m²) ở nông thôn không thuộc quy hoạch đô thị.
• Nhà riêng lẻ dưới 7 tầng ở khu vực nông thôn, miền núi, hải đảo, nơi không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Mức Phạt Khi Xây Nhà Không Có Giấy Phép Xây Dựng

Nếu công trình thuộc diện bắt buộc xin giấy phép nhưng không thực hiện, chủ đầu tư có thể bị phạt:

• 60 – 80 triệu đồng: Nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ không phép.
• 80 – 100 triệu đồng: Nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử.
• 120 – 140 triệu đồng: Nếu xây dựng công trình cần lập báo cáo nghiên cứu khả thi nhưng không có giấy phép.

Ngoài bị phạt tiền, chủ đầu tư có thể bị buộc phá dỡ công trình vi phạm.

Năm 2025, quy định về xây dựng tiếp tục có những điều chỉnh, giúp người dân dễ dàng hơn trong việc xây dựng nhà ở, công trình nếu thuộc diện miễn giấy phép. Tuy nhiên, để tránh vi phạm, bạn nên tìm hiểu kỹ xem công trình của mình có thuộc diện miễn giấy phép hay không. Nếu không chắc chắn, hãy tham khảo ý kiến từ cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi triển khai.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686