Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt một thách thức mang tính cơ cấu dài hạn: tỷ suất sinh thấp giảm kỷ lục và dự báo tiếp tục lao dốc. Đây không chỉ là câu chuyện nhân khẩu học, mà là một biến số có thể định hình lại cung – cầu nhà ở, ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản và tốc độ tăng trưởng của ngành trong nhiều năm tới.

Bức tranh nhân khẩu học đáng lo ngại

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), xu hướng kết hôn muộn, “ngại cưới, lười sinh” ở giới trẻ – đặc biệt tại các đô thị lớn – đang đưa Việt Nam vào giai đoạn già hóa dân số nhanh.

1. Tuổi kết hôn trung bình: từ 24 (năm 1999) lên 27 (năm 2024).

2. Tỷ suất sinh: chỉ 1,91 con/phụ nữ, bằng một nửa so với 1989.

3. Hà Nội & TP.HCM: tiến sát ngưỡng “sinh thấp nghiêm trọng” dưới 1,3 con/phụ nữ (theo chuẩn Liên Hợp Quốc).

Hệ quả là quy mô hộ gia đình mới giảm, nhóm dân số trong độ tuổi lập gia đình – khách hàng chủ lực của thị trường nhà ở – ngày càng thu hẹp.

Tác động trực tiếp đến sức cầu và thanh khoản

VARS chỉ ra: mức sinh thấp khiến cầu thực tế giảm, đặc biệt với phân khúc căn hộ lớn, giá cao vốn không phù hợp xu hướng mới. Trong khi đó, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức kỷ lục:

1. Hà Nội: trung bình 80 triệu/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

2. TP.HCM: trung bình 89 triệu/m², tăng 36% so với cùng kỳ.

Giá cao vượt xa khả năng chi trả khiến nhiều người trẻ chọn thuê dài hạn thay vì mua, làm giảm tỷ lệ hấp thụ, kéo dài vòng quay vốn và gia tăng áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản.

Bài học từ các quốc gia phát triển

Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore cho thấy một vòng xoáy bất lợi:
Tỷ suất sinh thấp → Thiếu hụt lao động trẻ → Tăng gánh nặng an sinh xã hội → Kinh tế giảm tốc → Cầu nhà ở tiếp tục suy giảm.

Nếu không sớm có giải pháp, Việt Nam có thể rơi vào tình huống tương tự.

Giải pháp đề xuất cho Việt Nam

Để tránh “bẫy” nhân khẩu – bất động sản, VARS kiến nghị:

1. Kiểm soát giá nhà ở mức hợp lý, đặc biệt tại các đô thị lớn.

2. Mở rộng nguồn cung phân khúc giá phải chăng, tập trung vào nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý.

3. Hỗ trợ tài chính cho người trẻ mua nhà, thông qua gói vay ưu đãi lãi suất dài hạn.

4. Phát triển mô hình “xây để cho thuê” nhằm tạo nguồn nhà ở ổn định, khai thác dòng tiền dài hạn, kết hợp với quỹ đầu tư BĐS hoặc hợp tác công – tư.

5. Khuyến khích kết hôn và sinh con thông qua các chính sách thuế, phúc lợi và hỗ trợ nhà ở.

Kết luận

Tỷ suất sinh thấp là một “tín hiệu sớm” cho thấy thị trường nhà ở sẽ không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố ngắn hạn như tín dụng hay pháp lý, mà còn bởi biến động nhân khẩu học dài hạn. Những chủ đầu tư, nhà đầu tư và nhà hoạch định chính sách nhìn nhận đúng xu hướng này sẽ có lợi thế chiến lược trong việc tái cơ cấu sản phẩm, định vị thị trường và giữ vững thanh khoản.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686