Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ khi dòng vốn – “mạch máu” của doanh nghiệp – chính thức quay lại sau thời kỳ trầm lắng, Báo cáo quý III/2025 của NSI cho thấy tín dụng và trái phiếu, hai kênh huy động quan trọng nhất của bất động sản, đồng loạt phục hồi, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới. Đây là tín hiệu cực kỳ quan trọng trong bối cảnh toàn thị trường đang kỳ vọng bứt phá vào 2026.

1. Tín dụng bất động sản tăng tốc: Lãi suất thấp tạo dư địa phục hồi

Từ tháng 2/2025, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại duy trì mức lãi suất cho vay ở mặt bằng thấp nhằm hỗ trợ thị trường. Nhờ đó, đến cuối quý III/2025, lãi suất cho vay vẫn ổn định ở mức thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2021–2023.

Đối với bất động sản – một ngành phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính – điều này tạo ra dòng chảy vốn thuận lợi, giúp doanh nghiệp:

• Tái cơ cấu dự án

• Khởi động lại những dự án từng đình trệ

• Cải thiện dòng tiền và khả năng trả nợ

NSI đánh giá khả năng tăng lãi suất vào cuối năm là không đáng lo ngại. Nếu tăng, biến động chỉ mang tính thời vụ và nằm trong vùng kiểm soát, bởi Chính phủ vẫn kiên định mục tiêu tăng trưởng 8% cho năm 2025.

2. Dư nợ tín dụng bất động sản vượt 4,1 triệu tỷ đồng – tín hiệu cho chu kỳ hồi phục

Tính đến ngày 31/8/2025:

• Tổng dư nợ tín dụng bất động sản: 4,1 triệu tỷ đồng

• Chiếm 22–23% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng

• Tín dụng kinh doanh bất động sản: hơn 1,81 triệu tỷ đồng, tăng trên 10% so với cuối tháng 5/2025

Đà tăng trưởng này cho thấy dòng vốn không chỉ “ấm lên” mà đang quay lại mạnh mẽ sau thời gian siết chặt 2023–2024.

Dòng vốn chủ yếu chảy vào các nhóm:

• Dự án có pháp lý hoàn chỉnh

• Sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực

• Phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội

Đặc biệt tại TP.HCM, Bình Dương và Hà Nội, hàng loạt dự án từng gặp vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, giúp doanh nghiệp có tài sản bảo đảm minh bạch để tiếp tục vay vốn.

3. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bật tăng: Dòng vốn trung – dài hạn khởi sắc

Song song tín dụng, kênh trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) cũng phục hồi mạnh.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã huy động:

• 67.858 tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ 2024

Đây là kết quả của giai đoạn tái cấu trúc quyết liệt sau năm 2023, khi doanh nghiệp:

• Thanh lọc dự án kém hiệu quả

• Tái cấu trúc nợ

• Tăng cường huy động vốn mới để tái khởi động dự án

  

Áp lực đáo hạn trái phiếu giảm đáng kể

NSI ghi nhận rằng dù có áp lực đáo hạn ở quý IV, rủi ro không còn lớn như giai đoạn khủng hoảng 2022–2023. Lý do:

• Nhiều doanh nghiệp cải thiện dòng tiền từ dự án đang mở bán

• Lợi nhuận 2024 khởi sắc, tạo lượng tiền mặt tốt

• Đa phần doanh nghiệp có dư nợ TPDN đều đảm bảo khả năng chi trả

Ngoại trừ Novaland (NVL), các doanh nghiệp niêm yết còn lại đều sở hữu cấu trúc vốn an toàn hơn, qua đó giảm rủi ro lan truyền.

4. Dòng vốn trở lại – dấu hiệu thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc

Khi tổng hợp 3 yếu tố trọng yếu:

• Tín dụng tăng trưởng mạnh

• Trái phiếu doanh nghiệp phục hồi

• Mặt bằng lãi suất duy trì thấp

NSI kết luận rằng thị trường bất động sản dân cư quý III/2025 đã đi qua đáy và chính thức bước vào chu kỳ phục hồi mới.

Tuy nhiên, sự phục hồi này mang tính chọn lọc, tập trung vào:

• Doanh nghiệp tài chính lành mạnh

• Dự án pháp lý minh bạch

• Sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực

Dòng vốn mới từ ngân hàng và doanh nghiệp không còn chảy ào ạt như trước, mà tập trung vào những chủ đầu tư có chiến lược phát triển bền vững.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686