Ngay trong những tháng đầu năm 2026, tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đã ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, cho thấy dòng vốn đang dần quay trở lại hỗ trợ nền kinh tế. Tuy nhiên, song song với việc thúc đẩy tăng trưởng, Chính phủ cũng yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản mang tính đầu cơ, nhằm đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường.

Đây được xem là bước đi quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Tín dụng toàn hệ thống đạt gần 19 triệu tỷ đồng

Theo số liệu cập nhật từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 26/2/2026, tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng đạt khoảng 18,86 triệu tỷ đồng.

So với cuối năm 2025, tín dụng đã tăng khoảng 1,4%, trong khi so với cùng kỳ năm trước, mức tăng trưởng đạt 20,18%.

Diễn biến này phản ánh nhu cầu vốn của doanh nghiệp và người dân đang có dấu hiệu gia tăng khi nền kinh tế bước vào chu kỳ phục hồi mới.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay đối với các khoản vay mới đang có xu hướng giảm nhẹ nhờ sự điều hành linh hoạt của cơ quan quản lý tiền tệ. Việc giảm lãi suất góp phần giúp:

• Doanh nghiệp giảm chi phí tài chính

• Người dân dễ tiếp cận vốn vay hơn

• Thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh

• Kích thích đầu tư và tiêu dùng

Thanh khoản của hệ thống ngân hàng hiện được đánh giá là ổn định, trong khi các công cụ chính sách tiền tệ tiếp tục được sử dụng linh hoạt để đảm bảo đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế.

Tỷ giá và thị trường tiền tệ giữ được sự ổn định

Song song với việc điều hành tín dụng, tỷ giá cũng được Ngân hàng Nhà nước quản lý linh hoạt nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường ngoại hối.

Tính đến cuối tháng 2/2026, tỷ giá trên thị trường liên ngân hàng dao động quanh mức 26.044 VND/USD, giảm khoảng 0,94% so với cuối năm 2025.

Nguồn cung ngoại tệ trong hệ thống được đánh giá là dồi dào, giúp đáp ứng đầy đủ các nhu cầu hợp pháp của nền kinh tế.

Tuy nhiên, môi trường kinh tế toàn cầu vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. Căng thẳng địa chính trị tại một số khu vực trên thế giới khiến giá dầu có thời điểm tăng mạnh từ 8% đến 13%, tạo áp lực lên lạm phát toàn cầu.

Ngoài ra, nhiều ngân hàng trung ương lớn trên thế giới đang có xu hướng thận trọng hơn trong việc giảm lãi suất. Thậm chí, một số cơ quan điều hành tiền tệ có thể tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát, điều này có thể tạo áp lực lên tỷ giá và dòng vốn quốc tế.

Chính phủ yêu cầu kiểm soát tín dụng bất động sản đầu cơ

Trước những diễn biến mới của thị trường, Chính phủ đã đưa ra yêu cầu rõ ràng về việc kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản.

Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước:

• Kiểm soát chặt tín dụng đối với bất động sản mang tính đầu cơ

• Định hướng dòng vốn vào nhu cầu nhà ở thực của người dân

• Theo dõi sát diễn biến thị trường để tránh rủi ro bong bóng tài sản

Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng cho vay đối với bất động sản.

Theo quy định hiện hành, trong 3 tháng đầu năm 2026, dư nợ tín dụng của mỗi ngân hàng không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm, dự kiến khoảng 15%.

Ngoài ra, dư nợ cho vay bất động sản tại từng ngân hàng cũng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng đó.

Các quy định này nhằm hạn chế tình trạng dòng tiền đổ quá mạnh vào bất động sản đầu cơ, gây rủi ro cho hệ thống tài chính.

Dòng vốn được ưu tiên cho nhà ở xã hội và nhu cầu ở thực

Bên cạnh việc kiểm soát đầu cơ, Chính phủ cũng yêu cầu các ngân hàng tăng cường giải ngân cho các chương trình hỗ trợ nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Một trong những mục tiêu quan trọng là tạo điều kiện để người dân, đặc biệt là người trẻ, có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Các chương trình tín dụng ưu đãi đang được đẩy mạnh, trong đó có các gói hỗ trợ dành cho người dưới 35 tuổi mua nhà.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý cũng đang thúc đẩy việc xây dựng hệ thống giao dịch bất động sản minh bạch hơn, thông qua việc thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.

Những giải pháp này được kỳ vọng sẽ:

• Tăng tính minh bạch cho thị trường

• Hạn chế tình trạng thao túng giá

• Giảm hoạt động môi giới trái phép

• Tạo cơ hội cho người có nhu cầu ở thực

Thị trường bất 

động sản bước vào giai đoạn thanh lọc

Theo số liệu thống kê, tín dụng bất động sản trong năm 2025 tăng khoảng 22%. Tuy nhiên, nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể lên tới 28% – 30%.

Điều này cho thấy dòng tiền vào thị trường địa ốc vẫn ở mức khá cao.

Việc siết chặt tín dụng đầu cơ trong năm 2026 được xem là bước đi cần thiết để giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản được dự báo sẽ có xu hướng:

• Ưu tiên các dự án pháp lý rõ ràng

• Tập trung vào nhu cầu ở thực

• Hạn chế các hoạt động đầu cơ ngắn hạn

• Tăng tính minh bạch và bền vững

Đối với nhà đầu tư, đây cũng là giai đoạn cần lựa chọn sản phẩm có giá trị thực, gắn với hạ tầng và nhu cầu sử dụng thực tế của thị trường.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686