Chính sách thuế 20% trên phần lãi BĐS mới  được kỳ vọng sẽ “dẹp loạn” đầu cơ, làm minh bạch thị trường bất động sản, nhưng liệu người mua – người bán chân chính có phải là những người đầu tiên gánh hệ quả?

Thuế 2% hiện tại: Cào bằng, dễ quản lý nhưng chưa công bằng

Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đang được áp dụng theo thuế suất cố định 2% trên giá chuyển nhượng, theo Thông tư 92/2015/TT-BTC. Công thức đơn giản này tuy dễ tính, dễ thu nhưng đã bộc lộ nhiều bất cập:

• Không phản ánh đúng lợi nhuận thực tế.

• Không phân biệt được người đầu tư sinh lời lớn và người bán có lãi thấp.

• Khó kiểm soát tình trạng kê khai giá thấp để trốn thuế.

Đề xuất thuế 20% trên phần lãi: Hợp lý về nguyên tắc, nhưng có quá sớm?

Theo đề xuất mới từ Bộ Tài chính, thuế suất 20% sẽ áp dụng trên phần lãi ròng thực tế, tức giá bán trừ đi giá mua và chi phí hợp lý (như cải tạo, môi giới…). Đây là cách tính tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp, và đang được nhiều nước phát triển áp dụng.

Ưu điểm của mô hình này:

• Phản ánh đúng bản chất lợi nhuận của giao dịch.

• Góp phần hạn chế đầu cơ, “lướt sóng”.

• Tạo sân chơi công bằng, minh bạch hơn.

Nhưng bài toán thực thi lại không đơn giản.
Theo LS. Nguyễn Văn Đại – Công ty Luật Việt Phong, rào cản lớn nhất nằm ở chỗ: làm sao xác định chính xác giá mua và chi phí hợp lý. Nhiều bất động sản được mua từ hàng chục năm trước, tặng cho, thừa kế… rất khó có đủ chứng từ chứng minh. Nếu không minh bạch, dễ dẫn đến rủi ro thu sai đối tượng, gây bức xúc xã hội.

Tác động đến thị trường: Giảm đầu cơ, tăng minh bạch nhưng cũng… tăng chi phí

Nếu được thông qua, chính sách thuế 20% trên phần lãi sẽ có những tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là giao dịch thứ cấp – mua đi bán lại giữa các cá nhân.

✅ Tích cực:

• Hạn chế đầu cơ, sốt ảo: Lợi nhuận không còn dễ dàng, giới đầu tư phải tính kỹ hơn.

• Giao dịch minh bạch hơn: Khai đúng giá mua – giá bán là cách duy nhất để tính đúng thuế.

• Giảm thất thu ngân sách: Nhà nước kiểm soát dòng tiền tốt hơn nếu gắn với giao dịch qua ngân hàng.

⚠️ Rủi ro:

• Tăng chi phí cho người bán: Nếu không chứng minh được chi phí hợp lệ, phần lãi bị tính cao hơn thực tế.

• Dễ xảy ra khiếu nại, tranh chấp: Nếu không có cơ chế xác định giá gốc công bằng.

• Người dân dễ chịu thiệt: Khi hạ tầng dữ liệu và quy trình kê khai chưa đồng bộ.

Những “điểm mù” dễ gây tranh cãi

1. Giá mua không chứng minh được: Với các bất động sản thừa kế, tặng cho, hồ sơ thiếu hụt – làm sao xác định giá gốc?

2. Chi phí hợp lý nhưng không có hóa đơn: Phí sửa chữa, môi giới, nội thất… đa số người dân không lấy hóa đơn, không khấu trừ được.

3. Chênh lệch định giá và giá thị trường: Cơ quan thuế có thể áp giá tham chiếu, nhưng nếu không sát thực tế sẽ gây thiệt hại cho người nộp.

   

Làm gì để tránh “thuế đúng mục tiêu nhưng sai đối tượng”?

Chính sách thuế muốn công bằng thì không chỉ cần ý tưởng đúng, mà cần hệ thống thực thi đủ tốt.

Chuyên gia kiến nghị:

1. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá BĐS quốc gia minh bạch: Phải có hệ thống định giá chuẩn, cập nhật theo khu vực, loại hình.

2. Quy định rõ chi phí hợp lý được trừ: Hóa đơn cần thiết, nhưng phải tính đến đặc thù giao dịch cá nhân.

3. Bắt buộc giao dịch qua ngân hàng: Truy vết dòng tiền, chống thất thu.

4. Thiết lập cơ chế trọng tài thuế hoặc đơn vị độc lập: Giải quyết tranh chấp, đảm bảo quyền lợi đôi bên.

Kết luận: Gỡ được nút thắt dữ liệu, chính sách mới mới có cơ hội thành công

Đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản là một bước đi táo bạo và cần thiết, nếu Việt Nam muốn hướng tới một thị trường bất động sản công bằng, minh bạch và bền vững. Tuy nhiên, nếu chưa đủ công cụ quản lý, nguy cơ tạo thêm gánh nặng cho người dân là hoàn toàn có thật.

Chính sách đúng – nhưng cần thời điểm chín muồi và hạ tầng pháp lý đủ vững vàng để phát huy hiệu quả mà không gây phản ứng trái chiều.