Bước sang năm 2026, chính sách quản lý  tiếp tục được siết chặt theo Luật Đất đai 2024, kéo theo nghĩa vụ tài chính thuế về đất đai của người dân và doanh nghiệp không hề thay đổi như nhiều người vẫn lầm tưởng. Dù không tồn tại khái niệm pháp lý chính thức mang tên “thuế đất”, nhưng trên thực tế, các khoản thuế phát sinh từ việc sử dụng đất vẫn là nghĩa vụ bắt buộc mà người sử dụng phải thực hiện đầy đủ, đúng hạn.

Vậy từ năm 2026, những ai phải nộp ? Trường hợp nào bắt buộc, trường hợp nào dễ bị bỏ sót? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu đúng, hiểu đủ để chủ động tài chính và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.

Thuế đất là gì? Hiểu đúng để không nhầm lẫn

Pháp luật hiện hành không định nghĩa trực tiếp thuật ngữ này. Tuy nhiên, căn cứ Luật Đất đai 2024 được hiểu là các khoản thu ngân sách nhà nước phát sinh từ việc sử dụng, thường được gọi trong thực tế là thuế nhà đất.

Theo quy định, hiện nay bao gồm hai nhóm chính:

1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp

2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Từ năm 2026, hai loại này tiếp tục được áp dụng ổn định, không có quy định bãi bỏ hay miễn trừ đại trà.

Đối tượng phải nộp khi sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2026

Thuế sử dụng đất nông nghiệp áp dụng đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.

Cụ thể gồm các nhóm sau:

Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Những người đang sử dụng đất để trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc các hoạt động nông nghiệp khác đều thuộc diện nộp thuế.

Người sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích của xã

Các cá nhân, tổ chức sử dụng đất nông nghiệp từ quỹ đất công ích do UBND cấp xã quản lý vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Doanh nghiệp, tổ chức sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp

Bao gồm:

1. Doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản

2. Nông trường, lâm trường, trạm trại, xí nghiệp

3. Đơn vị sự nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội, lực lượng vũ trang có hoạt động sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp

Việc đứng tên tổ chức hay cá nhân không làm thay đổi nghĩa vụ thuế nếu có hoạt động sử dụng đất nông nghiệp.

Đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2026

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại phổ biến nhất, tác động trực tiếp đến người sở hữu nhà ở, đất ở, đất sản xuất – kinh doanh.

Người có quyền sử dụng thuộc diện chịu thuế

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng các loại đất như:

1. Đất ở tại đô thị và nông thôn

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

3. Đất xây dựng công trình, khu thương mại, dịch vụ

Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng là người có nghĩa vụ nộp.

Trường hợp chưa có sổ đỏ

Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận, người đang trực tiếp sử dụng đất vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp đầy đủ.

Trường hợp thuê đất

1. Thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư: người thuê đất là người nộp thuế

2. Thuê đất theo hợp đồng dân sự: người nộp thuế theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu không có thỏa thuận thì người có quyền sử dụng đất phải nộp

Đất đang tranh chấp

Dù đang tranh chấp quyền sử dụng đất, người đang sử dụng thực tế vẫn phải nộp thuế cho đến khi có quyết định giải quyết cuối cùng. Việc nộp thuế không được xem là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất.

Đất có nhiều người cùng sử dụng

Trong trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất, người đại diện hợp pháp của nhóm người đó là người thực hiện nghĩa vụ thuế.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nếu quyền sử dụng được góp vốn để thành lập pháp nhân mới, thì pháp nhân mới là đối tượng phải nộp, với điều kiện thửa đất thuộc diện.

Vì sao người sử dụng đất không nên chủ quan với từ năm 2026?

Trong bối cảnh Nhà nước đẩy mạnh số hóa dữ liệu, liên thông dữ liệu thuế – đất đai – định danh cá nhân, việc chậm nộp hoặc bỏ sót nghĩa vụ có thể dẫn đến:

1. Bị truy thu thuế và phạt chậm nộp

2. Gặp khó khăn khi chuyển nhượng, thế chấp, tách thửa

3. Bị kiểm tra, rà soát khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai

Đối với nhà đầu tư bất động sản, đây còn là chi phí nắm giữ tài sản cần được tính toán kỹ trong chiến lược dài hạn.

Kết luận

Từ năm 2026, nghĩa vụ nộp thuế không mở rộng đột biến nhưng được quản lý chặt chẽ hơn, yêu cầu người sử dụng đất phải hiểu đúng vai trò và trách nhiệm của mình. Dù là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp, cá nhân hay doanh nghiệp, hễ sử dụng đất đúng mục đích thì nghĩa vụ thuế là không thể né tránh.

Chủ động nắm rõ quy định ngay từ đầu chính là cách tốt nhất để bảo vệ tài sản và tránh những rủi ro pháp lý trong tương lai.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686