Mới đây, Bộ Tài chính đã đề xuất bổ sung phương án áp thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng BĐS, song song với cách tính thuế 2% trên tổng giá bán như hiện nay. Theo đó, người bán sẽ chỉ phải đóng thuế trên phần lãi thực tế, sau khi trừ đi toàn bộ chi phí hợp lệ có liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

Phương án này nếu áp dụng thành công, sẽ công bằng hơn rất nhiều so với cách tính hiện nay – khi người bán dù lỗ vẫn có thể phải nộp thuế. Tuy nhiên, thực tế đang đặt ra một câu hỏi lớn: liệu người bán có đủ khả năng chứng minh được các chi phí phát sinh một cách hợp lệ và minh bạch không?

Chi phí nào được tính là hợp lệ?

Để xác định được phần lãi chịu thuế, người chuyển nhượng cần chứng minh được các chi phí sau:

• Giá mua ban đầu (theo hợp đồng công chứng, khai đúng giá).

• Chi phí môi giới (cần hóa đơn từ cá nhân/tổ chức có đăng ký kinh doanh).

• Chi phí sửa chữa, nâng cấp nhà đất (phải có hóa đơn tài chính hợp pháp).

• Lãi vay ngân hàng (sao kê và xác nhận từ ngân hàng).

• Lệ phí trước bạ, công chứng (có hóa đơn từ cơ quan chức năng).

Theo các chuyên gia, vấn đề phát sinh nằm ở chỗ cá nhân rất ít người giữ lại đầy đủ hóa đơn, chứng từ khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Điều này khiến việc xác minh chi phí gặp khó khăn, dễ dẫn đến việc phải chọn cách nộp thuế theo mức 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện hành – dù có thể không lời hoặc thậm chí lỗ.

Góc nhìn chuyên gia: Công bằng nhưng thiếu tính khả thi?

Ông Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó Chủ tịch Hội Tư vấn và Đại lý thuế TP.HCM, cho rằng: “Cá nhân rất khó chứng minh chi phí vì không có thói quen lưu trữ hóa đơn. Đa số chi phí phát sinh như đi lại, công chứng, môi giới đều không có hóa đơn hợp lệ. Do đó, phương án này tuy công bằng nhưng thiếu khả thi với người dân”.

Trong khi đó, Luật sư Trần Minh Cường cho rằng: “Phương án thuế 20% sẽ thúc đẩy giao dịch minh bạch, khuyến khích người dân kê khai đúng giá và giữ chứng từ. Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay khi dữ liệu còn rời rạc, thiếu liên thông, thì nguy cơ phát sinh tranh chấp rất cao”.

Nên cho phép người dân lựa chọn 1 trong 2 phương án

Đa số ý kiến chuyên gia đều thống nhất: giải pháp hợp lý nhất hiện nay là cho người dân được lựa chọn giữa:

1. Phương án 1: Đóng 20% trên phần lãi (nếu chứng minh được chi phí).

2. Phương án 2: Đóng 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng (nếu không chứng minh được).

Việc cho phép lựa chọn sẽ giúp phù hợp với nhiều trường hợp thực tế, đồng thời khuyến khích người dân tự giác minh bạch hóa hồ sơ, chi phí, tạo nền tảng để từng bước hiện đại hóa công tác quản lý thuế bất động sản trong tương lai.

Kết luận: Minh bạch là xu hướng, nhưng cần lộ trình phù hợp

Thuế 20% trên lãi chuyển nhượng là bước đi tiến bộ, hướng tới tăng tính công bằng và minh bạch trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cần có cơ sở dữ liệu liên thông, hướng dẫn rõ ràng, đồng thời thay đổi thói quen của người dân trong việc lưu trữ hóa đơn, kê khai chi phí.

Trong giai đoạn chuyển tiếp, việc duy trì lựa chọn giữa 2 phương án sẽ là giải pháp hài hòa lợi ích – vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách, vừa tránh thiệt hại cho người bán, đồng thời mở đường cho một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững hơn trong tương lai.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686