Giá nhà liên tục leo thang, nguồn cung khan hiếm kéo dài và hàng loạt dự án “đắp chiếu” vì vướng pháp lý đang buộc cơ quan quản lý phải hành động, Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng xác định việc sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản: thu hồi đất, đấu giá, nhà ở xã hội,… trong năm 2026 không còn là lựa chọn, mà là điều kiện bắt buộc để cứu thị trường và kéo giảm giá bất động sản về mức hợp lý hơn.

Động thái này được xem là bước điều chỉnh chính sách lớn tiếp theo sau Luật Đất đai, nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn đang kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản suốt nhiều năm qua.

Minh bạch hóa thị trường – mục tiêu cốt lõi của lần sửa luật

Theo định hướng của Bộ Xây dựng, hai luật này sẽ được sửa theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, minh bạch hóa quy trình đầu tư – kinh doanh bất động sản và chuẩn hóa dữ liệu thị trường.

Một trong những trọng tâm là xây dựng và vận hành hiệu quả hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Dữ liệu sẽ phải đảm bảo đúng, đủ, sạch, sống và kết nối liên thông từ trung ương đến địa phương, qua đó giúp Nhà nước kiểm soát thị trường tốt hơn và hạn chế tình trạng thổi giá, làm giá, đầu cơ.

Khi thông tin được công khai và minh bạch, nhà đầu tư, người mua ở thực và cơ quan quản lý đều có cơ sở ra quyết định chính xác hơn, giảm đáng kể các cơn sốt ảo.

Gỡ nút thắt pháp lý để khơi thông nguồn cung nhà ở

Thực tế cho thấy, rất nhiều dự án nhà ở, đặc biệt là dự án đô thị quy mô vừa và nhỏ, đang bị tắc ở khâu thu hồi đất, đấu thầu, đấu giá. Nhiều dự án dưới 20 ha hoặc không hình thành đơn vị ở không đủ điều kiện thu hồi đất, trong khi doanh nghiệp cũng không thể tự thỏa thuận đền bù với hàng trăm hộ dân.

Việc sửa luật được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các quy định chưa phù hợp với thực tiễn, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho doanh nghiệp triển khai dự án, từ đó giúp nguồn cung nhà ở được cải thiện đáng kể trong giai đoạn 2026–2030.

Nguồn cung tăng là yếu tố then chốt để hạ nhiệt giá bất động sản, thay vì chỉ dùng các biện pháp hành chính ngắn hạn.

Nhà ở xã hội: mở rộng đối tượng, điều chỉnh lợi nhuận để hút doanh nghiệp

Một điểm nghẽn lớn khác nằm ở chính sách nhà ở xã hội. Hiện nay, đối tượng được mua nhà ở xã hội đang bị bó hẹp, trong khi nhu cầu thực tế lại rất lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng mở rộng địa giới hành chính.

Việc sửa Luật Nhà ở được kỳ vọng sẽ mở rộng nhóm đối tượng thụ hưởng, giảm tình trạng “lách luật” và giúp chính sách đi đúng vào nhu cầu thực của người dân.

Bên cạnh đó, bài toán lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội cũng được đặt lại. Biên lợi nhuận hiện nay quá thấp so với chi phí đất đai, vật liệu và nhân công tăng cao, khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà tham gia. Nếu không điều chỉnh cơ chế lợi nhuận hợp lý, rất khó thu hút các chủ đầu tư có năng lực, dẫn đến mục tiêu phát triển nhà ở xã hội khó đạt được.

Kiểm soát đà tăng giá bất động sản bằng chính sách dài hạn

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong nhiều năm gần đây, giá bất động sản tăng bình quân 10–15% mỗi năm, thậm chí có giai đoạn tăng tới 30%. Giá chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền tại Hà Nội, TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng mới, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Việc sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản không nhằm “ép giá” thị trường, mà hướng tới giải pháp căn cơ: tăng nguồn cung, minh bạch thông tin, giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp và kiểm soát tốt hơn hoạt động đầu cơ.

Nếu được sửa đúng và trúng, hai luật này sẽ đóng vai trò then chốt trong việc đưa giá bất động sản về quỹ đạo tăng trưởng bền vững, thay vì tăng nóng rồi đóng băng như các chu kỳ trước.

Sửa luật năm 2026: bước chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới của bất động sản

Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở mới có hiệu lực từ năm 2024, nhưng thực tiễn triển khai đã nhanh chóng bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp. Việc Bộ Xây dựng chủ động đề xuất sửa luật ngay trong năm 2026 cho thấy quyết tâm điều chỉnh chính sách theo diễn biến thực tế của thị trường.

Đây cũng được xem là bước chuẩn bị quan trọng cho chu kỳ phát triển mới của bất động sản Việt Nam, gắn với hạ tầng lớn, đô thị hóa mở rộng và nhu cầu nhà ở thực ngày càng tăng.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686