Cuối năm – thời điểm từng được xem là “mùa gặt” của thị trường bán lẻ – nhưng tại TP.HCM, một bức tranh hoàn toàn trái ngược đang hiện hữu: hàng loạt mặt bằng nhà phố ở những tuyến đường sầm uất nhất đồng loạt đóng cửa, treo biển cho thuê suốt nhiều tháng không người hỏi. Làn sóng trả mặt bằng lan rộng từ trung tâm đến vùng ven đang phát đi một tín hiệu rõ ràng: thị trường cho thuê đã bước sang chu kỳ mới, nơi giá thuê không còn có thể đứng ngoài thực tế dòng tiền kinh doanh.

Mặt bằng “đất vàng” ế khách: Dấu hiệu rõ nét của sự lệch pha cung – cầu

Ghi nhận tại các tuyến đường từng được xem là “xương sống thương mại” của TP.HCM như Đồng Khởi, Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng, Nguyễn Trãi, Cách Mạng Tháng Tám, Nguyễn Đình Chiểu, 3 Tháng 2…, không khó để bắt gặp những căn nhà phố đóng kín cửa, treo biển cho thuê kéo dài. Nhiều mặt bằng bỏ trống lâu ngày xuống cấp, ảnh hưởng trực tiếp đến mỹ quan đô thị.

Mức giá chào thuê tại khu vực trung tâm hiện vẫn phổ biến từ 100–300 triệu đồng/tháng, tùy vị trí và diện tích. Tuy nhiên, lượng khách quan tâm rất hạn chế. Thị trường không thiếu mặt bằng, mà đang thiếu người đủ khả năng và sẵn sàng “chịu đựng” mức giá thuê này trong bối cảnh sức mua suy yếu.

Nguyễn Trãi trầm lắng: “Kinh đô thời trang” một thời không còn lợi thế tuyệt đối

Tuyến đường Nguyễn Trãi – từng được mệnh danh là “kinh đô thời trang” của TP.HCM – đang chứng kiến sự thoái trào rõ rệt. Nhiều đoạn phố từng sôi động nay chỉ còn lác đác vài cửa hàng hoạt động cầm chừng, phần lớn mặt bằng bỏ trống từ một đến hai năm.

Với giá thuê từ 50 triệu đồng/tháng trở lên, cộng thêm chi phí nhân sự, thuế, điện nước và marketing, bài toán lợi nhuận ngày càng trở nên bất khả thi. Trong khi đó, cùng một sản phẩm, bán online giúp doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể chi phí cố định, tiếp cận khách hàng rộng hơn và linh hoạt hơn trong vận hành.

F&B cũng “đuối sức”: Giá thuê cao bào mòn dòng tiền

Không chỉ ngành thời trang, lĩnh vực F&B cũng đang chịu áp lực lớn. Nhiều thương hiệu ẩm thực từng đặt cược vào vị trí đắc địa nay buộc phải đóng cửa hoặc chuyển sang mô hình nhỏ hơn. Doanh thu sụt giảm trong khi chi phí thuê và nguyên liệu leo thang khiến việc “gồng lỗ” trở nên không còn khả thi.

Xu hướng chung là doanh nghiệp rời bỏ mặt bằng lớn, nhà phố mặt tiền để chuyển sang vị trí trong hẻm, khu dân cư hoặc chợ, với chi phí thuê chỉ bằng 40–60% nhưng hiệu quả vận hành cao hơn. Phần ngân sách tiết kiệm được sẽ được dồn cho marketing online, bán hàng đa kênh và thương mại điện tử.

Giá thuê neo cao giữa lúc hành vi tiêu dùng đã thay đổi

Cốt lõi của làn sóng trả mặt bằng nằm ở sự thay đổi cấu trúc tiêu dùng. Người mua ngày càng ưu tiên mua sắm trực tuyến và các trung tâm thương mại tích hợp trải nghiệm, thay vì dạo phố mua sắm như trước. Trong khi đó, giá thuê nhà phố vẫn bị “neo” ở mức cao, phản ánh kỳ vọng cũ của chủ nhà thay vì thực tế mới của thị trường.

Ngay cả khi chủ nhà chấp nhận giảm giá 10–20%, việc tìm khách thuê vẫn rất khó khăn. Bởi với nhiều doanh nghiệp, vấn đề không chỉ nằm ở giá, mà là hiệu quả trên từng đồng vốn bỏ ra. Vị trí đẹp không còn là yếu tố quyết định nếu không mang lại dòng tiền tương xứng.

Chủ nhà cần làm gì để tránh mặt bằng bỏ trống kéo dài?

Theo góc nhìn của các chuyên gia bất động sản, thị trường cho thuê nhà phố TP.HCM đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Để thích nghi, chủ nhà cần chủ động điều chỉnh kỳ vọng giá thuê theo thực tế thị trường, thay vì bám giữ mức giá của giai đoạn đỉnh cao.

Bên cạnh đó, các mô hình hợp đồng linh hoạt, chia sẻ rủi ro với người thuê, miễn – giảm tiền thuê thời gian đầu, hoặc cho phép cải tạo mặt bằng phù hợp ngành nghề sẽ là yếu tố then chốt để giữ chân khách. Thị trường không thiếu người kinh doanh, nhưng chỉ dành chỗ cho những mặt bằng có giá thuê hợp lý và tư duy hợp tác dài hạn.

Làn sóng trả mặt bằng tại TP.HCM vì thế không đơn thuần là khó khăn ngắn hạn, mà là dấu hiệu của một cuộc tái cấu trúc sâu rộng trong thị trường bán lẻ đô thị. Trong chu kỳ mới này, giá thuê sẽ không còn do chủ nhà “đơn phương quyết định”, mà phải được xác lập dựa trên hiệu quả thực tế và sức chịu đựng của dòng tiền kinh doanh.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686