Đất đai luôn là “mạch máu” của thị trường bất động sản, nhưng suốt nhiều năm qua lại trở thành lĩnh vực vướng nhiều thủ tục nhất với nhiều điểm nghẽn cần tháo, dễ phát sinh tranh chấp nhất và khiến hàng loạt dự án bị đình trệ. Tại kỳ họp Quốc hội, việc ban hành Nghị quyết mới về tổ chức thi hành Luật Đất đai được xem là bước ngoặt nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài từ thu hồi, bồi thường cho đến định giá đất.

Quốc hội bàn cơ chế mới để xử lý các vướng mắc kéo dài

Dự thảo Nghị quyết do Chính phủ trình bao gồm 5 nhóm vấn đề trọng tâm:

1. Quy hoạch đất đai

2. Thu hồi đất

3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

4. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

5. Định giá đất

Điểm nổi bật nhất là đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội. Trong đó, đáng chú ý là quy định:

1. Nếu doanh nghiệp đã đàm phán thành công trên 75% diện tích và trên 75% số hộ dân,

2. Thì HĐND cấp tỉnh có thể quyết định thu hồi phần còn lại 25%.

Đây là giải pháp nhằm giải quyết tình trạng “một số ít hộ” cản trở tiến độ cả dự án dù đại đa số đã đồng thuận.

Vì sao 25% còn lại là điểm nghẽn lớn nhất?

Nhiều dự án đã thỏa thuận được hơn 75% hộ dân với mức giá cao hơn bảng giá Nhà nước, nhưng vẫn vướng ở một nhóm nhỏ không đồng ý hoặc có vướng mắc pháp lý như:

1. đất ở ổn định nhưng chưa có sổ đỏ,

2. tranh chấp ranh,

3. yêu cầu mức bồi thường quá cao.

Nếu cưỡng chế phần còn lại theo giá Nhà nước sẽ dẫn đến chênh lệch quyền lợi và dễ phát sinh khiếu kiện.

Một số ý kiến đề xuất:

1. Tách bạch 2 nhóm trường hợp:
   • Nhóm liên quan đến giá có thể áp dụng theo nghị quyết.

   • Nhóm vướng pháp lý phải xử lý theo luật trước khi thu hồi.

2. Nâng tỷ lệ đồng thuận lên 80 – 85% để đảm bảo tính đồng thuận xã hội.

3. Chỉ áp dụng cơ chế thu hồi 25% còn lại đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng, không mở rộng cho tất cả các dự án thương mại.

Nguy cơ xuất hiện “điểm nghẽn mới” nếu không thiết kế cơ chế chặt chẽ

Hơn 60% khiếu nại, tố cáo hiện nay liên quan đến thu hồi đất và bồi thường. Vì vậy, nếu áp dụng cơ chế mới nhưng thiếu chặt chẽ, việc thu hồi phần 25% còn lại có thể tạo ra rủi ro lớn hơn:

1. mâu thuẫn lợi ích giữa các hộ dân,

2. khiếu kiện kéo dài,

3. áp lực lớn cho cơ quan cưỡng chế,

4. dự án tiếp tục đình trệ.

Do đó, yêu cầu quan trọng nhất là đảm bảo tính minh bạch, sự tự nguyện trong thỏa thuận và xác lập quy trình rõ ràng trước khi ban hành.

GIẢM GÁNH NẶNG TÀI CHÍNH CHO NGƯỜI DÂN KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Một trong những vấn đề gây bức xúc nhất hiện nay là chi phí chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở. Theo quy định hiện hành, người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giá, khiến nhiều trường hợp phải trả hàng tỷ đồng chỉ để được cấp thổ cư.

Chính phủ đề xuất mức thu mới nhẹ hơn cho người dân

Dự thảo Nghị quyết đề xuất:

Đối với diện tích trong hạn mức đất ở:

• Thu tối thiểu 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Đối với diện tích vượt hạn mức:

• Thu tối thiểu 50%, nhưng không vượt quá hạn mức đất ở theo quy định địa phương.

Trường hợp vượt toàn bộ hạn mức:

• Thu theo mức 100% như hiện hành.

Đây được xem là chính sách giảm gánh nặng tài chính rất lớn, đặc biệt cho người dân ở khu vực ven đô, nơi bảng giá đất được điều chỉnh tăng mạnh theo thị trường.

ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT THỊ TRƯỜNG – GIẢI PHÁP GIẢM KHIẾU KIỆN, TĂNG HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ

Định giá đất luôn là “điểm nghẽn” gây tranh cãi kéo dài. Bảng giá Nhà nước thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến:

1. Người dân nhận bồi thường thấp → khiếu kiện kéo dài.

2. Doanh nghiệp phải tự bù thêm để có sự đồng thuận → chi phí đội lên, dự án chậm.

3. Ngân sách thất thu.

   

Bước tiến mới: Xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất

Dự thảo đề xuất bảng giá đất được xây dựng:

1. theo từng loại đất,

2. theo khu vực,

3. theo vị trí,

4. thậm chí đến từng thửa đất nếu địa phương có đầy đủ dữ liệu số.

Lợi ích mang lại:

1. Giá đất sát thực tế hơn,

2. Người dân được bồi thường thỏa đáng,

3. Giảm khiếu kiện,

4. Doanh nghiệp chủ động chi phí,

5. Tăng nguồn thu ngân sách.

Ngoài ra, HĐND cấp tỉnh được trao quyền ban hành và điều chỉnh bảng giá đất hàng năm, thay vì theo chu kỳ dài như trước đây, giúp giá đất linh hoạt với thị trường.

RÀ SOÁT QUY ĐỊNH CHUYỂN TIẾP ĐỂ TRÁNH VƯỚNG MẮC

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ:

1. rà soát quy định chuyển tiếp giữa bảng giá mới và giá hiện hành,

2. đưa ra nguyên tắc cụ thể hơn cho hệ số điều chỉnh giá đất,

3. đảm bảo thống nhất từ địa phương đến trung ương,

4. tránh phát sinh thủ tục chồng chéo khi luật mới được áp dụng.

NHỮNG NỘI DUNG QUAN TRỌNG TRONG TUẦN LÀM VIỆC CỦA QUỐC HỘI

Quốc hội sẽ thảo luận nhiều nội dung liên quan đến đất đai, tài nguyên, chuyển đổi số và các chương trình mục tiêu quốc gia giai đoạn 2026–2035. Đây là chuỗi quyết sách quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến:

1. mục tiêu phát triển đô thị,

2. chiến lược đất đai quốc gia,

3. hoạt động đầu tư công,

4. và thị trường bất động sản trong 10 năm tới.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686