Trong khi nhiều người kỳ vọng đất nền sẽ “nguội” sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận đặc biệt Tây Ninh lại xuất hiện những tín hiệu trái chiều. Nguồn cung vẫn hạn chế, nhưng sức cầu phục hồi rõ nét, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và pháp lý hoàn chỉnh.

Nguồn cung nhích nhẹ nhưng vẫn ở mức thấp

Theo ghi nhận thị trường năm 2025, nguồn cung sơ cấp đất nền tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh chỉ tăng khoảng 2% so với năm 2024, vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cao điểm trước năm 2022. Đáng chú ý, 87% nguồn cung đến từ các dự án đã mở bán trước đó, cho thấy thị trường thiếu vắng các dự án mới đủ điều kiện triển khai.

Nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 13% tổng cung sơ cấp, phản ánh rõ những rào cản về pháp lý, quỹ đất và thủ tục đầu tư vẫn chưa được tháo gỡ hoàn toàn.

Sức cầu phục hồi nhưng mang tính chọn lọc cao

Điểm “lạ” của thị trường năm 2025 nằm ở chỗ lượng tiêu thụ tăng mạnh tới gần 70% so với năm trước, dù nguồn cung không tăng tương ứng. Tuy nhiên, giao dịch không lan tỏa đại trà, mà chỉ tập trung vào các dự án:

1. Đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật

2. Pháp lý rõ ràng, minh bạch

3. Được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực tài chính

Điều này cho thấy thị trường đất nền đang bước sang giai đoạn thanh lọc mạnh, người mua không còn chạy theo tin đồn hay kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn như trước.

Tây Ninh nổi lên dẫn dắt nguồn cung và giao dịch

Trong bức tranh chung, Tây Ninh đang giữ vai trò dẫn dắt thị trường đất nền vùng phụ cận TP.HCM. Địa phương này chiếm khoảng 38% nguồn cung mới và hơn 50% lượng tiêu thụ toàn khu vực.

Mặt bằng giá sơ cấp tại Tây Ninh ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 6%, trong khi giá thứ cấp tăng phổ biến từ 12–15%, nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng liên vùng, cao tốc và định hướng phát triển công nghiệp – đô thị vệ tinh.

Đồng Nai, TP.HCM: Giá neo cao, giao dịch thận trọng

Tại TP.HCM và Đồng Nai, giá đất nền vẫn neo ở mức cao, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm. Giao dịch diễn ra chậm hơn, nhưng bền vững hơn, chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư trung – dài hạn và tích lũy tài sản.

Nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên giữ tiền mặt, chọn sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh, thay vì “ôm đất” chờ tăng giá theo chu kỳ ngắn.

Triển vọng 2026: Phục hồi nhưng không còn dễ dãi

Dự báo sang năm 2026, nguồn cung đất nền có thể phục hồi tích cực, dao động khoảng 3.500 – 4.000 nền, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn. Những địa phương có quỹ đất rộng, hạ tầng kết nối tốt sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ lực.

Tuy nhiên, sức cầu vẫn mang tính chọn lọc, tập trung vào các khu vực có khả năng khai thác thực, kết nối giao thương thuận lợi và biên độ tăng giá dài hạn rõ ràng.

Góc nhìn chuyên gia: Đất nền bước vào chu kỳ “đầu tư tỉnh táo”

Thị trường đất nền TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh đang cho thấy sự chuyển dịch rõ rệt từ đầu cơ sang đầu tư giá trị. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu dài hạn, kiểm soát đòn bẩy tài chính và tránh chạy theo các “cơn sóng” ngắn hạn thiếu nền tảng.