Việc sở hữu đất nhưng không thể tách thửa, không thể thừa kế hay thực hiện đầy đủ quyền sử dụng đất đang trở thành “điểm nghẽn” lớn với nhiều gia đình tại TP.HCM – đặc biệt là các thửa đất do ông bà, cha mẹ để lại từ nhiều thế hệ trước. Đề xuất mới đây của Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang về cơ chế linh hoạt, có ngoại lệ khi tách thửa đất thừa kế được xem là tín hiệu chính sách quan trọng, có thể tạo bước ngoặt cho công tác quản lý đất đai và quyền lợi chính đáng của người dân.

Vướng mắc lớn từ quy định tách thửa hiện hành

Thực tế cho thấy, nhiều thửa đất hình thành từ hàng chục năm trước, được gia đình sử dụng ổn định, không phát sinh giao dịch mua bán, không nhằm mục đích phân lô kinh doanh. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục tách thửa để phân chia cho con cháu hoặc làm thừa kế, người dân lại không đáp ứng được điều kiện thửa đất phải tiếp giáp đường giao thông công cộng theo quy định hiện hành.

Phần lớn các trường hợp này chỉ có lối đi nội bộ hình thành từ lịch sử sử dụng đất, không nằm trong quy hoạch phân lô bán nền. Việc áp dụng quy định một cách cứng nhắc đã khiến nhiều gia đình rơi vào tình trạng “có đất nhưng không thể tách”, kéo theo hệ lụy pháp lý, tranh chấp thừa kế và đình trệ giao dịch.

Phân biệt rõ đất thừa kế và phân lô bán nền

Ý kiến từ cử tri tại các địa phương như Dĩ An, Đông Hòa cho thấy một vấn đề cốt lõi: đất gia đình để lại qua nhiều thế hệ không thể bị đánh đồng với hoạt động phân lô bán nền mang tính đầu cơ. Nếu không có cơ chế phân loại rõ ràng, người dân sẽ vô tình bị “đánh đồng rủi ro” với các hành vi vi phạm cần kiểm soát.

Từ góc độ quản lý nhà nước, mục tiêu siết tách thửa nhằm hạn chế tình trạng chia nhỏ đất tràn lan, gây quá tải hạ tầng là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, với các thửa đất sử dụng ổn định, không làm phát sinh hạ tầng dân cư mới, không gia tăng áp lực đô thị, thì việc xem xét ngoại lệ là hợp lý và có cơ sở thực tiễn.

Kinh nghiệm thực tiễn từ mô hình linh hoạt

Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang đã dẫn kinh nghiệm từng áp dụng tại Bình Dương (trước đây), nơi thành lập hội đồng xem xét các trường hợp tách thửa chưa đáp ứng đủ điều kiện kỹ thuật nhưng có yếu tố lịch sử, sử dụng ổn định lâu dài. Cách làm này giúp tháo gỡ khó khăn cho người dân mà vẫn đảm bảo vai trò quản lý của Nhà nước, không tạo tiền lệ xấu cho thị trường bất động sản.

Mô hình này được đánh giá cao vì vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, vừa ngăn chặn được tình trạng lợi dụng chính sách để phân lô trái phép.

Tác động tích cực đến thị trường bất động sản và xã hội

Nếu cơ chế linh hoạt khi tách thửa đất thừa kế được nghiên cứu và triển khai, thị trường bất động sản TP.HCM có thể hưởng lợi ở nhiều khía cạnh. Trước hết là giải phóng lượng lớn tài sản đất đai đang bị “đóng băng pháp lý”, giúp người dân thực hiện được quyền thừa kế, chuyển nhượng, thế chấp hợp pháp.

Về dài hạn, chính sách này còn góp phần giảm tranh chấp gia đình, ổn định an sinh xã hội và tạo thêm nguồn cung bất động sản hợp pháp cho thị trường, thay vì để phát sinh các giao dịch ngầm, tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

Hướng đi cần thiết trong bối cảnh pháp luật đất đai mới

Trong bối cảnh TP.HCM đang hoàn thiện các quy định quản lý đất đai sau sáp nhập địa giới và triển khai các luật mới, việc thiết kế cơ chế mềm dẻo, có điều kiện ràng buộc rõ ràng cho đất thừa kế là yêu cầu cấp thiết. Chính sách tốt không chỉ nằm ở việc siết chặt quản lý, mà còn phải đủ linh hoạt để thích ứng với thực tiễn lịch sử và đời sống người dân.

Đề xuất của Bí thư TP.HCM vì vậy không chỉ mang ý nghĩa tháo gỡ vướng mắc trước mắt, mà còn mở ra hướng tiếp cận nhân văn, cân bằng giữa quản lý nhà nước và quyền tài sản hợp pháp – yếu tố nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686