Tách thửa đất là một trong những thủ tục quan trọng trong quản lý và giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, không ít trường hợp thửa đất không thể tách do không có đường tiếp giáp trực tiếp với giao thông công cộng.

Với quy định mới tại Nghị quyết 254/2025/QH15, điều kiện tách thửa đất đã được mở rộng đáng kể, tạo thêm cơ hội cho nhiều thửa đất nằm sâu trong khu dân cư được tách hợp pháp nếu có lối đi qua đất liền kề.

Sự điều chỉnh này được đánh giá là bước thay đổi quan trọng trong chính sách đất đai, giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc tồn tại lâu nay trong thực tế sử dụng và giao dịch đất đai.

Điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc tách thửa hoặc hợp thửa đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý cơ bản nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất và tránh phát sinh tranh chấp.

Trước hết, thửa đất phải được cấp một trong các loại giấy tờ hợp pháp như:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Ngoài ra, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

1. Đất còn trong thời hạn sử dụng theo quy định

2. Không có tranh chấp quyền sử dụng đất

3. Không bị kê biên để thi hành án

4. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền
   

Trong trường hợp thửa đất có tranh chấp nhưng xác định được rõ phạm vi phần diện tích đang tranh chấp, phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn có thể được xem xét tách thửa.

Yêu cầu về hạ tầng và kết nối giao thông khi tách thửa

Một trong những điều kiện quan trọng  là yếu tố hạ tầng và khả năng tiếp cận giao thông.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, thửa đất sau khi tách phải đảm bảo:

1. Có lối đi hợp pháp

2. Kết nối với hệ thống giao thông công cộng

3. Đáp ứng các điều kiện hạ tầng thiết yếu như cấp nước, thoát nước và sinh hoạt cơ bản

Đáng chú ý, nếu người sử dụng đất tự dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi chung, thì phần diện tích này không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất khi thực hiện tách thửa.

Quy định này giúp đơn giản hóa thủ tục và giảm chi phí cho người dân.

Điểm mới quan trọng: Có thể tách thửa nếu có lối đi qua đất liền kề

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của Nghị quyết 254/2025/QH15 là mở rộng điều kiện về lối đi khi tách thửa đất.

Trước đây, thửa đất muốn tách phải có đường giao thông công cộng tiếp giáp trực tiếp. Điều này khiến nhiều thửa đất nằm phía trong khu dân cư không thể tách thửa dù vẫn có lối đi thực tế.

Quy định mới đã bổ sung trường hợp:

Thửa đất vẫn có thể được tách nếu được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Điều này có nghĩa là:

1. Không bắt buộc phải có mặt tiền đường

2. Chỉ cần có lối đi hợp pháp ra đường công cộng

3. Lối đi có thể đi qua đất của hộ liền kề nếu được chấp thuận

Đây được xem là bước điều chỉnh linh hoạt, sát thực tế hơn trong quản lý đất đai.

Một số quy định mới liên quan đến thủ tục đất đai

Ngoài việc mở rộng điều kiện tách thửa, quy định mới còn bổ sung nhiều điểm linh hoạt khác trong thủ tục đất đai.

Cụ thể:

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa.

Đối với việc hợp thửa đất, pháp luật cho phép hợp các thửa đất có sự khác biệt như:

1. Khác mục đích sử dụng đất

2. Khác hình thức trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất

3. Khác thời hạn sử dụng đất

Quy định này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc quản lý và khai thác đất đai.

Trường hợp không được tách thửa theo quy định mới

Pháp luật cũng quy định rõ một số trường hợp không được tách thửa.

Đối với việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án, nếu diện tích hoặc kích thước thửa đất không đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định, thì việc tách thửa sẽ không được thực hiện.

Tuy nhiên, ngoại lệ được áp dụng nếu bản án hoặc quyết định của tòa án đã có hiệu lực thi hành trước ngày 1/8/2024.

Hồ sơ tách thửa nộp trước khi nghị quyết có hiệu lực xử lý thế nào?

Đối với những hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa đất đã được nộp đầy đủ trước khi Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện theo quy định mới của nghị quyết.

Điều này giúp đảm bảo tính thống nhất và tránh gây thiệt thòi cho người dân.

Tác động của quy định mới đến thị trường bất động sản

Việc mở rộng điều kiện  được giới chuyên gia đánh giá sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực.

Trước hết, quy định mới giúp giải quyết hàng loạt trường hợp đất nằm sâu trong khu dân cư không thể tách trước đây.

Điều này có thể giúp:

1. Tăng khả năng khai thác giá trị đất

2. Thuận lợi hơn khi chia đất cho con cái

3. Tạo điều kiện cho giao dịch mua bán đất nền

Đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền khu dân cư hiện hữu, quy định mới có thể giúp nguồn cung đất tăng lên, góp phần tạo thanh khoản tốt hơn cho thị trường.

Tuy nhiên, các địa phương vẫn sẽ ban hành quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được tách thửa, vì vậy người dân cần tìm hiểu kỹ quy định tại địa phương trước khi thực hiện thủ tục.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686