Bạn muốn tách sổ đỏ, nhưng phần đất lại gồm cả đất thổ cư và đất nông nghiệp. Chi phí chuyển đổi mục đích đất quá cao khiến bạn “chùn bước”? Đây là tình huống rất phổ biến, đặc biệt ở các khu vực có giá đất cao, tiền sử dụng đất lớn. Vậy liệu có cách nào tách sổ mà không phải chuyển toàn bộ đất nông nghiệp sang thổ cư?

Câu trả lời là: Có, nhưng bạn cần hiểu rõ quy định pháp lý mới nhất về tách thửa để chọn hướng đi đúng.

1. Có được tách sổ khi thửa đất gồm cả đất ở và đất nông nghiệp?

Theo Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/1/2025), việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện chung:

• Thửa đất đã có sổ đỏ hợp pháp.

• Đất còn thời hạn sử dụng.

• Không tranh chấp, không bị kê biên hay vướng quy định pháp lý.

• Thửa sau tách phải có lối đi, kết nối hạ tầng cơ bản.

• Các thửa sau tách phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định UBND tỉnh.

Điều quan trọng nhất:
Pháp luật không bắt buộc phải chuyển toàn bộ đất nông nghiệp sang đất ở mới được tách.
Tuy nhiên, các thửa tách ra phải đúng loại đất và đúng diện tích tối thiểu của từng loại theo quy định địa phương.

2. Vậy vì sao nhiều nơi yêu cầu phải chuyển đổi đất nông nghiệp?

Bởi vì:

• Khi tách, phần đất đất ở phải đủ diện tích tối thiểu, còn phần đất nông nghiệp cũng phải đạt diện tích tối thiểu được phép tách.

• Nhiều thửa đất nhỏ, lẫn nhiều loại đất, nên muốn tách ra hai sổ độc lập thường diện tích đất nông nghiệp không đạt chuẩn.
  → Khi đó địa phương yêu cầu chuyển đổi để hợp nhất mục đích sử dụng đất rồi mới tách.

Nói cách khác: Không phải pháp luật bắt buộc, mà do thửa đất của bạn không đủ điều kiện kỹ thuật theo quy định của tỉnh.

3. Những cách có thể tách sổ mà không cần chuyển mục đích đất

Tùy vào quy hoạch, diện tích và quy định tỉnh bạn, có thể áp dụng 1 trong 3 hướng sau:

Cách 1: Tách thành 2 sổ – mỗi sổ vẫn gồm cả đất ở và đất nông nghiệp

Đây là cách phổ biến nhất.

Miễn là:

• Mỗi thửa sau tách đều có một phần đất ở.

• Diện tích đất nông nghiệp và đất ở đều đạt diện tích tối thiểu theo quy định tách thửa của địa phương.

→ Bạn không cần chuyển mục đích đất.

Cách 2: Tách phần đất ở ra trước

Một số địa phương cho phép:

• Tách phần đất ở thành 2 thửa riêng (nếu diện tích cho phép).

• Phần đất nông nghiệp giữ lại thành một thửa riêng.

Giải pháp này giúp không cần chuyển đổi đất nông nghiệp, nhưng phụ thuộc rất lớn vào diện tích tối thiểu đất ở khi tách.

Cách 3: Hợp thửa với đất nông nghiệp liền kề rồi tách

Nếu đất nông nghiệp hiện tại không đạt diện tích tối thiểu, bạn có thể:

• Mua thêm phần đất nông nghiệp liền kề
  → Hợp thửa
  → Sau đó tách thành các thửa nông nghiệp đạt chuẩn.

Cách này rẻ hơn rất nhiều so với chuyển mục đích sang thổ cư.

4. Trường hợp của bạn: có giải pháp nào tối ưu?

Bạn đang có:

• Tổng đất: 236,7 m²

• Đất ở: 169 m²

• Đất nông nghiệp: 67,7 m²

Bạn muốn chia:

• Mỗi người: 84,5 m² đất thổ cư

• Phần đất nông nghiệp chia theo tỷ lệ.

Vấn đề nằm ở chỗ:

• Phần đất nông nghiệp sau chia có khả năng không đạt diện tích tối thiểu theo quy định tách thửa của địa phương (ví dụ thường 50–100 m² tùy tỉnh).
  → Do đó địa phương yêu cầu chuyển thành thổ cư cho đủ điều kiện.

Nếu đất nông nghiệp chia cho mỗi người vẫn đạt diện tích tối thiểu → bạn không cần chuyển mục đích.

Do đó, để biết chính xác:

1. Kiểm tra Quy định diện tích tối thiểu tách thửa của tỉnh/thành phố nơi có đất.

2. Đối chiếu diện tích đất nông nghiệp và đất ở sau chia.

3. Nếu đạt chuẩn → tách bình thường, không cần chuyển đổi.

4. Nếu không đạt → bắt buộc chuyển đổi, hoặc dùng các giải pháp ở mục 3.

   

5. Lời khuyên từ chuyên gia

Để tối ưu chi phí:

• Không nên chuyển đổi toàn bộ nếu không cần thiết.

• Hãy xem xét phương án giữ nguyên mục đích sử dụng đất, miễn sao diện tích từng loại đạt điều kiện tối thiểu.

• Nếu bạn muốn tách sổ để giao dịch, nên cân nhắc tách loại đất đúng với nhu cầu sử dụng:
  • Tách toàn bộ đất ở nếu mục đích xây nhà.

  • Giữ đất nông nghiệp nếu để canh tác, tiết kiệm chi phí.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686