Mới chỉ một năm sau khi chính thức có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 đã bước vào quá trình xem xét sửa đổi. Vì sao một đạo luật được kỳ vọng thay đổi căn bản hệ thống đất đai lại cần điều chỉnh nhanh như vậy? Đâu là những bất cập thực sự từ thực tiễn khiến thị trường, nhà đầu tư và cả chính quyền địa phương phải lên tiếng?

Sửa Luật Đất đai 2024: Vì thực tiễn đã vượt xa kỳ vọng

Ngày 28/7/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã gửi dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 để lấy ý kiến. Việc điều chỉnh được đánh giá là cần thiết khi chỉ sau một năm thực thi, hàng loạt điểm nghẽn đã bộc lộ rõ trong quá trình triển khai thực tế.

Bộ nhận định: Luật hiện hành tuy có nhiều điểm tiến bộ nhưng vẫn chưa thực sự phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền 2 cấp cũng như chưa bắt kịp yêu cầu phát triển đất đai trong giai đoạn tái cấu trúc nền kinh tế và địa giới hành chính.

5 bất cập lớn trong Luật Đất đai 2024 đang cản trở thực thi

1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chồng chéo và lãng phí

Hiện các huyện vẫn phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm – thủ tục vừa rườm rà vừa gây chậm trễ trong quá trình đưa đất vào sử dụng. Dù Luật cho phép sử dụng quy hoạch đô thị/nông thôn thay cho quy hoạch đất đai riêng, nhưng trên thực tế, phần lớn địa phương chưa phủ kín quy hoạch dẫn tới mâu thuẫn, chồng lấn giữa các loại quy hoạch.

2. Cơ chế giao đất – đấu thầu chưa phù hợp thực tiễn

Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư hiện nay chủ yếu dựa trên đấu giá hoặc đấu thầu. Tuy nhiên, trình tự thủ tục quá phức tạp, kéo dài, trong khi đó vẫn không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực – khiến nhiều dự án bị treo hoặc mất cơ hội phát triển.

Với các dự án quy mô lớn, có tính chiến lược, đòi hỏi năng lực vượt trội, thì cơ chế hiện tại chưa đủ linh hoạt để chọn đúng người – đúng việc.

3. Đấu giá đất công: Tốn thời gian, chi phí và kém hiệu quả

Một điểm nghẽn đang được các địa phương và doanh nghiệp phản ánh nhiều là: kể cả đất trụ sở, đất thoái vốn DNNN hay đất được miễn giảm tiền sử dụng vẫn buộc phải đấu giá, làm tăng gánh nặng hành chính và chi phí đầu tư – đặc biệt với các dự án cần ưu đãi để thúc đẩy phát triển vùng sâu, vùng xa.

4. Thiếu cơ chế thu hồi đất cho dự án đặc thù

Hiện Luật vẫn chưa có cơ chế rõ ràng để thu hồi đất cho các dự án chiến lược như: trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, dự án cấp bách phục vụ đối ngoại, quốc phòng – an ninh. Điều này làm chậm tiến độ triển khai các dự án trọng điểm cấp quốc gia.

5. Xác định giá đất: Nhiều rủi ro, thiếu nhất quán

Giá đất do Nhà nước xác định – đặc biệt ở thị trường sơ cấp – đang phụ thuộc nặng nề vào tư vấn, dữ liệu không đầy đủ và phương pháp định giá thặng dư. Điều này khiến:

1. Giá đất thiếu nhất quán giữa các địa phương

2. Không phản ánh đúng giá trị thực hoặc tiềm năng

3. Nhiều cán bộ lo ngại rủi ro nên chậm duyệt giá đất, ảnh hưởng đến tiến độ giao đất và đầu tư

Thay đổi vì sự phát triển: Những kỳ vọng đặt vào bản sửa đổi

Trước những bất cập nêu trên, bản sửa đổi sắp trình Quốc hội kỳ họp thứ 10 được kỳ vọng sẽ:

1. Đơn giản hóa thủ tục lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Linh hoạt hơn trong cơ chế đấu thầu – giao đất, đặc biệt với dự án động lực, mang tính chiến lược

3. Giảm yêu cầu bắt buộc đấu giá trong một số trường hợp đất công đặc biệt

4. Có khung pháp lý mới cho thu hồi đất phục vụ dự án đặc thù

5. Cải tiến mạnh phương pháp định giá đất, đồng thời đảm bảo trách nhiệm rõ ràng, minh bạch

Thủ tướng: Đất đai là vấn đề phức tạp, phải lắng nghe, không cầu toàn

Tại Hội nghị đánh giá 3 năm thực hiện Nghị quyết 18 và một năm áp dụng Luật Đất đai 2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính thẳng thắn nhận định: Luật Đất đai đã đạt nhiều kết quả tích cực, nhưng vẫn còn nhiều bất cập cần kiên trì tháo gỡ.

Ông cũng lưu ý: Đất đai là lĩnh vực rất nhạy cảm, gắn với lợi ích của toàn xã hội nên cần lắng nghe ý kiến của người dân, doanh nghiệp, nhà khoa học. Việc sửa đổi lần này không được nóng vội, nhưng phải đúng, trúng và kịp thời để tạo đột phá.

Kết luận: Luật phải theo kịp thực tế – không phải ngược lại

Việc lấy ý kiến sửa đổi Luật Đất đai 2024 chỉ sau một năm thực thi cho thấy tinh thần cầu thị, tiếp thu và cải tiến chính sách của Nhà nước. Nhưng để sửa đúng và sửa trúng, điều quan trọng nhất là lắng nghe tiếng nói từ người dân, nhà đầu tư và chính quyền cơ sở – những người “chạm” với đất mỗi ngày.

Muốn đất sinh lời – đất phải dễ dùng, dễ tiếp cận, dễ triển khai. Và luật phải là nền tảng, chứ không phải là rào cản.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686