Kể từ khi cơ quan thuế áp dụng cơ chế kiểm soát chặt dòng tiền, mọi khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mua bán nhà nếu được nhận tiền chuyển vào tài khoản cá nhân đều phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Đây là quy định đã được hướng dẫn cụ thể và đang tạo ra sự quan tâm lớn trong toàn thị trường bất động sản.

Khoản tiền nào được xem là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản?

Theo hướng dẫn của Chi cục Thuế thương mại điện tử (Bộ Tài chính), 8 nhóm khoản thu nhập khi chuyển vào tài khoản cá nhân phải kê khai thuế TNCN.
Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2. Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất

3. Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở

4. Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

5. Mọi khoản thu liên quan đến giao dịch BĐS dưới mọi hình thức

Điều này có nghĩa: chỉ cần giao dịch BĐS và nhận tiền vào tài khoản cá nhân, nghĩa vụ thuế bắt buộc phải phát sinh, dù hợp đồng có công chứng hay chưa, dù giao dịch thực tế bằng tiền mặt hay chuyển khoản một phần.

Thuế suất từ 1/7/2026: Giữ nguyên mức 2%

Quốc hội đã thông qua Luật Thuế Thu nhập cá nhân sửa đổi, có hiệu lực từ 1/7/2026. Theo đó, cách tính thuế cho chuyển nhượng BĐS không thay đổi, vẫn giữ nguyên:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Đây là phương pháp đang được áp dụng ổn định, dễ kiểm tra và tránh tranh chấp giữa các bên về chi phí – lợi nhuận.

Thời điểm xác định nghĩa vụ thuế là khi nào?

Thuế thu nhập cá nhân được xác định tại một trong hai thời điểm:

1. Khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp lý, hoặc

2. Khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản

Điều này giúp cơ quan thuế đảm bảo kiểm soát chính xác thời điểm nghĩa vụ phát sinh và tránh thất thu thuế từ các giao dịch ngầm, giao dịch đặt cọc hoặc giao dịch bằng giấy tay.

Vì sao chưa áp dụng thuế trên phần chênh lệch?

Trong quá trình xây dựng Luật, Bộ Tài chính từng đề xuất đánh thuế theo thu nhập thực – tức phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán, giống nhiều nước phát triển. Tuy nhiên, hiện nay phương án này chưa được áp dụng vì:

1. Cơ sở dữ liệu đất đai, mua bán chưa đồng bộ

2. Chưa có hệ thống đủ mạnh để xác định chính xác giá mua – giá bán từng thời kỳ

3. Cần đánh giá tác động toàn diện đến thị trường BĐS

Khi dữ liệu đất đai và hệ thống định danh VNeID hoàn thiện, Việt Nam có thể tiến tới đánh thuế đúng bản chất “thuế thu nhập”.

Trung tâm giao dịch bất động sản online dự kiến hoạt động từ 2026 – 2027

Một điểm nổi bật khác: Chính phủ dự kiến triển khai trung tâm giao dịch nhà đất online – nơi người dân có thể:

1. Mua bán – chuyển nhượng

2. Định giá bất động sản

3. Giao dịch tài sản đã có sổ hoặc dự án tương lai

Đây được xem là bước tiến lớn hướng tới số hóa toàn diện thị trường bất động sản, giảm rủi ro và đảm bảo minh bạch trong quá trình giao dịch.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686