Khi Nhà nước thu hồi đất, không phải tất cả tài sản gắn liền với đất đều được bồi thường. Chủ đầu tư, hộ dân cần nắm rõ các trường hợp được – không được bồi thường để bảo vệ quyền lợi và tránh thiệt hại tài chính không đáng có.

1. Tài sản gắn liền với đất là gì?

Theo pháp luật hiện hành, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

• Nhà ở, công trình xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật – xã hội;

• Cây trồng, vật nuôi trên đất;

• Các tài sản hợp pháp khác được xác lập quyền sở hữu trên đất.

Tuy nhiên, chỉ những tài sản được tạo lập hợp pháp mới đủ điều kiện để được bồi thường khi thu hồi đất.

2. Các trường hợp được bồi thường tài sản gắn liền với đất

a) Bồi thường nhà ở, công trình phục vụ đời sống

Căn cứ Điều 102 Luật Đất đai 2024:

• Nhà ở, công trình của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị phá dỡ sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới tương đương;

• Chủ sở hữu được tái sử dụng nguyên vật liệu còn lại, giúp giảm chi phí xây dựng lại.

b) Bồi thường công trình khác gắn liền với đất

Nếu công trình không còn đạt tiêu chuẩn kỹ thuật sau khi bị tháo dỡ:

• Được bồi thường toàn bộ giá trị xây dựng mới tương đương;

Trường hợp công trình vẫn còn sử dụng được:

• Bồi thường phần thiệt hại thực tế.

c) Bồi thường công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội

• Mức bồi thường được xác định dựa trên giá trị xây dựng mới theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, do cơ quan chuyên ngành quy định.

d) Đơn giá bồi thường

• UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường, đảm bảo sát giá thị trường, được điều chỉnh khi có biến động.

3. Bồi thường cây trồng, vật nuôi: Cần phân loại rõ

Theo Điều 103 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường cây trồng, vật nuôi được chia như sau:

▸ Cây trồng:

• Cây hàng năm: Bồi thường theo giá trị vụ thu hoạch cao nhất trong 3 năm gần nhất.

• Cây lâu năm: Tính theo giá trị thiệt hại thực tế; nếu đang cho thu hoạch, được bồi thường phần còn lại của chu kỳ.

• Cây có thể di dời: Hỗ trợ chi phí di chuyển và thiệt hại khi trồng lại.

▸ Vật nuôi:

• Thủy sản, vật nuôi không thể di chuyển: Bồi thường theo thiệt hại thực tế do UBND cấp tỉnh quy định.

• Chủ sở hữu được quyền tự thu hoạch hoặc di dời cây trồng, vật nuôi trước thời điểm bàn giao đất.

  

4. Trường hợp không được bồi thường tài sản

Theo khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024, tài sản không được bồi thường nếu:

• Tạo lập trái pháp luật (xây dựng không phép, sai phép, không đúng quy hoạch…);

• Tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền.

Đây là điểm then chốt mà người dân, nhà đầu tư tuyệt đối cần lưu ý để tránh mất trắng tài sản khi đất bị thu hồi.

5. Vai trò của chính quyền địa phương và hồ sơ cần chuẩn bị

• UBND cấp tỉnh là đơn vị xác định, công bố đơn giá bồi thường cho từng loại tài sản;

• Hồ sơ xác lập quyền sở hữu tài sản, giấy phép xây dựng, chứng từ liên quan là căn cứ bắt buộc để được bồi thường.

Kết luận: Cẩn trọng trong từng bước – Bảo vệ tài sản hợp pháp

Luật Đất đai 2024 đã mở rộng và quy chuẩn hóa rõ ràng hơn về các trường hợp được bồi thường tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, chỉ những tài sản hợp pháp, hợp thời điểm mới được bảo vệ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất.

Vì vậy, người dân – nhà đầu tư cần:

• Chủ động xác lập đầy đủ giấy tờ pháp lý cho tài sản gắn liền với đất;

• Không xây dựng trái phép, không tạo lập tài sản sau khi có thông báo thu hồi đất;

• Luôn theo dõi thông tin từ UBND cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn chính xác.

Việc chuẩn bị kỹ lưỡng sẽ giúp tối ưu mức bồi thường và giảm rủi ro pháp lý, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần nóng lên trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686