Rất nhiều chủ đất lo lắng rằng “nhà nhỏ quá 30m² chắc không được cấp phép xây dựng”. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không hề cấm xây nhà diện tích nhỏ, kể cả dưới 30m². Điều quyết định không phải là diện tích, mà là công trình có đáp ứng đúng quy định quy hoạch – kỹ thuật – pháp lý hay không.

Dưới đây là phân tích chi tiết từ góc nhìn pháp lý và thực tiễn để bạn nắm rõ quyền xây dựng trên mảnh đất nhỏ.

1. Nhà dưới 30m² có được cấp phép xây dựng hay không?

Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), pháp luật không quy định diện tích tối thiểu của nhà ở riêng lẻ khi xin giấy phép xây dựng.

Điều 89 Luật Xây dựng khẳng định:

1. Mọi công trình xây dựng đều phải xin giấy phép, trừ các trường hợp được miễn theo khoản 2.

2. Không có bất kỳ điều khoản nào cấm nhà diện tích nhỏ.

Nghĩa là kể cả nhà 15m², 20m² hay 30m² đều có thể xin phép, miễn là:

1. Phù hợp quy hoạch chi tiết 1/2000 hoặc 1/500.

2. Tuân thủ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.

3. Đảm bảo quy định về mật độ xây dựng, chiều cao tối đa, khoảng lùi.

4. Thiết kế đạt chuẩn an toàn, phòng cháy chữa cháy và hạ tầng kỹ thuật.
   

Kết luận: Nhà nhỏ KHÔNG phải lý do bị từ chối cấp phép xây dựng.

2. Khi nào nhà ở được miễn giấy phép xây dựng?

Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng nêu rõ các trường hợp được miễn, bao gồm:

1. Công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp.

2. Công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu, công năng.

3. Công trình thuộc dự án đầu tư công đã được phê duyệt.

4. Công trình tạm phục vụ thi công.

5. Hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

6. Công trình tuyến ngoài đô thị đã có thiết kế được phê duyệt.

7. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng nằm trong dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500.

8. Nhà cấp IV ở nông thôn, miền núi thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị.

Nếu công trình của bạn không thuộc nhóm miễn phép, thì dù diện tích nhỏ, bạn vẫn phải xin giấy phép xây dựng.

3. Điều kiện cấp phép xây dựng đối với nhà dưới 30m²

Khi xin giấy phép, cơ quan chức năng sẽ xem xét các yếu tố:

a. Phù hợp quy hoạch khu vực

Gồm:

1. Quy hoạch sử dụng đất

2. Quy hoạch chi tiết

3. Chỉ giới đường đỏ

4. Chỉ giới xây dựng

Nếu khu vực thuộc quy hoạch bảo tồn, di tích, hành lang an toàn, đất chưa chuyển mục đích… thì sẽ không được cấp phép.

b. Tuân thủ quy định về kiến trúc và mật độ

Cơ quan cấp phép sẽ kiểm tra:

1. Mật độ xây dựng tối đa (thường rất quan trọng với đất nhỏ)

2. Chiều cao công trình

3. Khoảng lùi trước – sau – hai bên

4. Yêu cầu thông gió, chiếu sáng

Với lô đất nhỏ dưới 30m², kiến trúc sư phải bố trí hợp lý để đạt tiêu chuẩn.

c. Đảm bảo an toàn và tiêu chuẩn kỹ thuật

Bao gồm:

1. Kết cấu chịu lực

2. Phòng cháy chữa cháy

3. Khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước)

4. Không ảnh hưởng công trình lân cận

4. Lưu ý đặc biệt đối với nhà diện tích nhỏ

Đối với các thửa đất nhỏ dưới 30m², cơ quan cấp phép sẽ xem xét kỹ hơn:

1. Lộ giới đường có đảm bảo tiêu chuẩn hay không.

2. Khu vực có hạ tầng đầy đủ hay thuộc vùng hạn chế phát triển.

3. Thửa đất có đủ điều kiện tách thửa theo quy định địa phương hay không (trường hợp xây trên đất sau tách).

4. Mật độ xây dựng có phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

Thực tế, nhiều trường hợp không phải bị từ chối vì diện tích nhỏ, mà vì:

1. Thửa đất nằm trong hẻm quá nhỏ.

2. Thửa đất không đủ điều kiện tách thửa.

3. Chưa chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

4. Không đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy hoạch khu vực.

   

Kết luận

Nhà dưới 30m² HOÀN TOÀN có thể được cấp phép xây dựng, miễn là:

1. Không thuộc nhóm công trình miễn phép.

2. Đáp ứng đầy đủ yêu cầu quy hoạch – pháp lý – kỹ thuật.

Trước khi thiết kế và nộp hồ sơ, chủ đầu tư nên:

1. Kiểm tra quy hoạch tại UBND xã/phường.

2. Tham khảo kiến trúc sư để đảm bảo thiết kế đạt chuẩn.

3. Chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ để tránh chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686