Bảng giá đất không chỉ là con số hành chính, mà là “đòn bẩy chi phí” tác động trực tiếp đến tiền sử dụng đất, thuế, phí, giá nhà và cả chiến lược nhà đầu tư bất động sản. Việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất 2 phương án xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh K đang thu hút sự quan tâm lớn, bởi mỗi phương án sẽ tạo ra những ảnh hưởng rất khác nhau đến người dân, nhà đầu tư và thị trường địa ốc từ năm 2026 trở đi.

Bảng giá đất và hệ số K: Yếu tố quyết định chi phí đất đai

Theo dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí, bồi thường và nhiều nghĩa vụ tài chính khác.

Trong khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là tỷ lệ dùng để điều chỉnh tăng hoặc giảm giá đất trong bảng giá, áp dụng theo từng khu vực, từng vị trí, từng thời điểm. Trên thực tế, không phải mọi trường hợp đều đang áp dụng hệ số K, khiến giá đất tính nghĩa vụ tài chính đôi khi thiếu linh hoạt so với giá thị trường.

Chính vì vậy, dự thảo nghị định lần này đặt ra hai phương án với cách tiếp cận hoàn toàn khác nhau

Phương án 1: Mở rộng áp dụng hệ số K – Linh hoạt hơn nhưng chi phí có thể biến động mạnh

Theo phương án 1, bảng giá đất và hệ số K sẽ được áp dụng đồng thời cho 14 trường hợp, nhiều hơn 3 trường hợp so với quy định hiện hành của Luật Đất đai.

Điểm đáng chú ý là phương án này bổ sung áp dụng hệ số K đối với các trường hợp quan trọng như:

• Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu

• Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Nếu phương án này được thông qua, chi phí đất đai sẽ không còn “cứng” theo bảng giá, mà có thể tăng hoặc giảm linh hoạt tùy vào hệ số K do địa phương ban hành.

Tác động thực tế của phương án 1

• Doanh nghiệp có thể phải chịu chi phí đất cao hơn tại những khu vực “nóng” nếu hệ số K tăng mạnh

• Ngược lại, ở những khu vực cần thu hút đầu tư, hệ số K thấp có thể giúp giảm gánh nặng tài chính, kích thích phát triển dự án

• Thị trường có xu hướng tiệm cận giá thực tế hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro biến động chi phí nếu thiếu sự kiểm soát đồng bộ

Phương án 2: Tách rõ đối tượng áp dụng – Ưu tiên sự ổn định cho người dân

Khác với phương án 1, phương án 2 đề xuất tách bạch rõ ràng các trường hợp áp dụng bảng giá đất trực tiếp và các trường hợp áp dụng kèm hệ số K.

Cụ thể, 9 trường hợp áp dụng bảng giá đất trực tiếp theo Luật Đất đai 2024, chủ yếu liên quan đến hộ gia đình, cá nhân, bao gồm:

1. Tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở

2. Chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

3. Thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

4. Lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

5. Tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

6. Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất

7. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân

8. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất đã đầu tư hạ tầng

9. Tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc tài sản công cho người đang thuê
   

   
   

8 trường hợp còn lại sẽ áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K

Những trường hợp này chủ yếu liên quan đến doanh nghiệp và nhà đầu tư, như:

1. Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá

2. Giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu

3. Công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn thời hạn sử dụng

4. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

5. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chuyển hình thức sử dụng đất

So sánh nhanh 2 phương án: Ai được lợi, ai chịu áp lực?

Nếu phương án 1 được chọn, thị trường sẽ có tính linh hoạt cao hơn, nhưng chi phí đất đai của doanh nghiệp và người dân có thể biến động mạnh theo từng địa phương.

Trong khi đó, phương án 2 thiên về sự ổn định, đặc biệt với hộ gia đình, cá nhân, giúp người dân dễ dự trù chi phí khi làm sổ, chuyển thổ cư, mua bán nhà đất, đồng thời vẫn cho phép điều chỉnh linh hoạt đối với các dự án đầu tư quy mô lớn.

Dưới góc độ thị trường, phương án 2 được đánh giá là giảm rủi ro sốc giá, hạn chế phát sinh khiếu nại và tạo nền tảng ổn định cho thị trường bất động sản giai đoạn 2026–2030.

Bảng giá đất mới: Nhà đầu tư và người dân cần chuẩn bị gì từ bây giờ?

Dù lựa chọn phương án nào, rõ ràng bảng giá đất trong thời gian tới sẽ bám sát thực tế hơn, đồng nghĩa với việc chi phí đất đai không còn rẻ như trước.

Người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thức hóa nhà đất nên:

• Chủ động tính toán thời điểm thực hiện thủ tục

• Theo dõi sát bảng giá đất mới và hệ số K tại địa phương

Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần:

• Cập nhật sớm chính sách để tái cơ cấu bài toán tài chính dự án

• Thận trọng hơn trong việc định giá, đấu thầu và tính toán hiệu quả đầu tư dài hạn

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686