Tại diễn đàn bất động sản với chủ đề “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, đã chỉ rõ một nghịch lý đang hiện hữu: “Phần lớn người vay mua nhà là người thu nhập thấp, trong khi giá nhà lại quá cao.” Đây chính là rào cản lớn nhất trong việc triển khai hiệu quả các chính sách tín dụng nhà ở, đặc biệt thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội.

Tín dụng bất động sản tại TP.HCM chiếm hơn 27% tổng dư nợ

Theo ông Lệnh, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tại TP.HCM đã chạm mốc 1,085 triệu tỷ đồng, chiếm tới 27,5% tổng dư nợ toàn địa bàn – một tỷ lệ phản ánh mức độ phụ thuộc rất lớn của thị trường bất động sản vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Đáng chú ý, tăng trưởng tín dụng bất động sản hiện còn cao hơn cả mức tăng trưởng tín dụng chung. Chỉ trong 2 tháng đầu năm 2025, tín dụng bất động sản đã tăng 0,67%, trong khi các khoản vay phục vụ sản xuất kinh doanh như khu công nghiệp, cao ốc văn phòng, khu du lịch sinh thái… cũng ghi nhận tăng trưởng trên 2%.

Người nghèo vay mua nhà: Lãi suất thấp nhưng vẫn quá sức

Mặc dù Ngân hàng Chính sách Xã hội vẫn đang thực hiện các gói vay ưu đãi, nhưng rào cản lớn nhất là khoản vay quá lớn so với khả năng tài chính của người thu nhập thấp.

“Giá một căn hộ tối thiểu tại TP.HCM hiện nay cũng đã khoảng 1 tỷ đồng, trong khi người vay thường phải mượn đến 800 triệu đồng. Với mức vay lớn như vậy, dù lãi suất rất thấp, thì người thu nhập thấp vẫn khó có khả năng chi trả,” ông Lệnh nhấn mạnh.

Chính vì thế, việc nới điều kiện vay – cụ thể nâng hạn mức thu nhập lên dưới 30 triệu đồng/tháng cho hộ gia đình và dưới 15 triệu đồng cho cá nhân – là một trong những điều chỉnh mang tính đột phá để tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực tế.

Hành lang pháp lý: Điều kiện cần để ngân hàng “bơm vốn”

Một điểm sáng đáng chú ý là hành lang pháp lý cho vay hiện rất thuận lợi. Ông Lệnh khẳng định: “Một dự án có đầy đủ pháp lý thì ngân hàng hoàn toàn có thể cho vay.” Tuy nhiên, đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhiều dự án vẫn đang vướng mắc pháp lý, khiến việc tiếp cận nguồn vốn trở nên hạn chế.

Hướng đi bền vững: Cho vay người dưới 35 tuổi, nhà ở giá rẻ

Về tín dụng nhà ở thương mại, ông Lệnh cho biết các ngân hàng thương mại vẫn đang tích cực cho vay đối với nhu cầu ở thực, nhất là các chương trình hướng đến người trẻ dưới 35 tuổi và nhà ở giá rẻ. Đây được xem là chiến lược tín dụng mang tính phát triển bền vững, vừa kích cầu mua nhà, vừa đảm bảo kiểm soát rủi ro tín dụng.

Kết luận

Thị trường bất động sản đang đứng trước áp lực kép: nguồn cầu thực đến từ người thu nhập thấp và giá nhà tăng vượt khả năng chi trả. Để giải bài toán này, cần chính sách tín dụng linh hoạt hơn, đồng bộ với cải cách thủ tục pháp lý và phát triển quỹ nhà ở giá rẻ. Chỉ khi đó, dòng vốn ngân hàng mới thực sự đến đúng tay người cần và thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686