Bất động sản tăng giá trở lại đã mang đến kỳ vọng cho thị trường, nhưng với các ngân hàng, đây lại là “cơn đau đầu” mới: bên thế chấp bất ngờ đòi lại tài sản đã bàn giao, cố tình tạo tranh chấp để trì hoãn hoặc né tránh nghĩa vụ trả nợ. Những bất cập trong pháp lý đang khiến hệ thống tài chính đối mặt với nhiều rủi ro trong việc xử lý tài sản bảo đảm.

🔍 Tình trạng phổ biến: Cố tình tạo tranh chấp để “thoát” nghĩa vụ

Tại cuộc họp giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và các TCTD ngày 10/7/2025, đại diện Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) nêu rõ thực trạng ngày càng phổ biến: bên thế chấp sau khi bàn giao bất động sản (TSBĐ) cho ngân hàng hoặc công ty AMC để xử lý nợ, nay quay lại “đòi lại tài sản” khi thấy giá tăng.

Thực tế này gây ra hàng loạt hệ lụy pháp lý: TSBĐ đang bị tranh chấp thì không thể xử lý, không thể bán đấu giá hoặc không thể chuyển quyền sở hữu, từ đó kéo dài thời gian thu hồi nợ, phát sinh thêm chi phí, ảnh hưởng nghiêm trọng đến bảng cân đối tài chính của các ngân hàng.

⚖️ Pháp lý chưa rõ ràng: Ngân hàng nắm giữ TSBĐ nhưng không được “toàn quyền xử lý”

Theo Khoản 3 Điều 139 Luật các TCTD 2024, ngân hàng có quyền nắm giữ tài sản do xử lý nợ. Tuy nhiên, không có quy định rõ ràng về quyền đăng ký biến động đất đai, quyền bán tài sản hoặc khai thác sử dụng tài sản trong thời gian nắm giữ.

Điều này khiến ngân hàng không được ghi nhận tài sản vào nội bảng, không trích khấu hao, và không cấn trừ nợ – mặc dù đã nhận bàn giao hợp pháp từ bên vay. Kết quả là bên vay vẫn bị tính nợ quá hạn, trong khi ngân hàng vẫn bị “treo” tài sản, không thể khai thác hay bán.

🧨 Rủi ro pháp lý: Ngân hàng có thể bị kiện ngược

Một số TCTD cho biết đã gặp tình huống bị bên thế chấp khởi kiện đòi tài sản, hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại vì vẫn bị tính lãi/phí chậm trả dù đã giao tài sản. Thậm chí, do thiếu quy định rõ ràng, các ngân hàng phải mất nhiều năm theo đuổi thủ tục đấu giá tài sản thay vì được chủ động bán ra.

Đại diện VIB, ACB và nhiều ngân hàng khác đều chung quan điểm: cần phải có hướng dẫn rõ ràng về quyền xử lý, chuyển nhượng và khai thác tài sản trong thời gian “nắm giữ” để đảm bảo tính pháp lý, công bằng và giảm thiểu rủi ro kiện tụng.

🏛️ Kiến nghị cấp thiết: Cần khung pháp lý “cởi trói” cho xử lý tài sản bảo đảm

Để tháo gỡ vướng mắc, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã kiến nghị:

1. Định nghĩa rõ khái niệm “nắm giữ bất động sản” trong xử lý nợ. 
2. Cho phép hạch toán tài sản vào nội bảng và cấn trừ nghĩa vụ nợ. 
3. Không bắt buộc chuyển quyền sở hữu mới được xử lý tài sản. 
4. Đăng ký biến động đất đai khi nắm giữ TSBĐ mà không cần xin chủ trương đầu tư hay chuyển mục đích sử dụng đất. 
5. Cho phép TCTD trực tiếp bán tài sản ngay cả khi giấy chứng nhận quyền sở hữu chưa chuyển tên. 

Việc ban hành các quy định này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các tổ chức tín dụng, mà còn giảm thiểu rủi ro tranh chấp, tăng tốc độ xử lý nợ xấu – điều cực kỳ quan trọng trong giai đoạn phục hồi kinh tế hậu đại dịch và khủng hoảng tín dụng.

📌 Kết luận: Không có hành lang pháp lý rõ ràng, ngân hàng sẽ “mắc kẹt” trong chính tài sản của mình

Bất động sản là tài sản lớn, nhưng khi bị “tranh chấp ngược” do thiếu quy định pháp lý cụ thể, ngân hàng có thể mất quyền chủ động trong xử lý nợ xấu. Sự minh bạch và linh hoạt trong pháp luật là chìa khóa để đảm bảo tài sản bảo đảm thực sự “bảo đảm” cho hệ thống tài chính – ngân hàng.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686