Ngay cả khi thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn phục hồi, một câu hỏi vẫn làm “nóng” các diễn đàn, hội nghị, thảo luận chính sách: Vì sao giá nhà vẫn cao chót vót, vượt xa khả năng của người thu nhập trung bình và thấp? Muốn hạ giá nhà  thế nào? Câu trả lời không nằm ở một yếu tố duy nhất, mà là tổng hòa của nguồn cung mất cân đối, thủ tục pháp lý chồng chéo, chi phí đầu vào đội giá và cơ chế tài chính chưa đồng bộ.

🔎 Những nút thắt khiến giá nhà ở “nóng hổi”

Theo chỉ đạo mới nhất của Thủ tướng Chính phủ, thị trường BĐS cần được “phẫu thuật” từ gốc. Các bộ, ngành và địa phương phải cắt giảm tối thiểu 30% chi phí và thời gian làm thủ tục đầu tư, xây dựng – yếu tố đang trực tiếp đẩy chi phí vốn lên cao và kéo dài thời gian hoàn thiện dự án.

Một trong những mấu chốt quan trọng là cơ cấu nguồn cung. Trong khi phân khúc cao cấp đang dư thừa, thì nhà ở vừa túi tiền – phù hợp với nhóm thu nhập phổ thông – lại vô cùng khan hiếm. Thực tế, tại TP.HCM, căn hộ hạng A chiếm đến 76% tổng nguồn cung mới trong tháng 5/2025, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận.

💥 Hệ quả của sự “lệch pha” cung – cầu

Giá nhà tăng không chỉ do cung thiếu, mà còn bởi chi phí đầu vào bị đẩy lên bởi:

• Giá đất bị đẩy ảo thông qua đấu giá cao rồi bỏ cọc;

• Chi phí hành chính kéo dài từ 3 lên 6 năm, làm tăng 20–30% tổng chi phí;

• Tình trạng đầu cơ – thổi giá – thao túng thị trường từ môi giới không có chứng chỉ hành nghề.

Theo Bộ Xây dựng, hơn 788 dự án trên cả nước đang gặp khó, chủ yếu do vướng đất đai, quy hoạch, cấp phép xây dựng. Trong đó, 40% dự án bị “treo” vì chưa gỡ được vướng mắc về đất – yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến nguồn cung và giá thành.

💰 Khơi thông vốn – Hạ nhiệt thị trường

Để thị trường vận hành theo đúng cơ chế cung cầu lành mạnh, Chính phủ yêu cầu:

• Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo ưu tiên vốn cho nhà ở thương mại giá hợp lý;

• Xem xét gói tín dụng riêng cho người trẻ mua nhà lần đầu;

• Thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội – đáp ứng đúng đối tượng đang bị bỏ quên: người thu nhập trung bình và thấp.

Ngoài ra, việc hậu kiểm thay vì tiền kiểm sẽ giúp rút ngắn thời gian đầu tư, giảm chi phí, đồng thời tăng giám sát – xử nghiêm những hành vi tạo sốt ảo, lũng đoạn thị trường.

🧭 Hướng đi cho nhà đầu tư và doanh nghiệp

Các chuyên gia nhận định, năm 2025 là thời điểm “vàng” để cơ cấu lại danh mục đầu tư, ưu tiên các dòng sản phẩm:

• Nhà ở giá rẻ, pháp lý sạch;

• Dự án có thể phát triển nhanh do đã gỡ được quy hoạch;

• Các dự án tại khu vực giáp ranh TP.HCM, Hà Nội với hạ tầng đang hoàn thiện.

Bên cạnh đó, việc chuẩn hóa thị trường môi giới và xây dựng hệ thống dữ liệu định giá đất quốc gia cũng sẽ là nền tảng vững chắc cho cả chính sách lẫn đầu tư cá nhân.

✅ Kết luận

Để giá nhà hạ nhiệt thực sự, không thể trông chờ vào một gói tín dụng hay một đạo luật riêng lẻ. Thay vào đó, cần cắt đứt những mắt xích làm nghẽn cung, làm minh bạch thị trường, mở khóa vốn và định hình lại cơ cấu sản phẩm. Bất động sản chỉ phát triển bền vững khi tiệm cận đúng nhu cầu thực – thay vì chạy theo lợi nhuận kỳ vọng từ “sóng ảo”.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686