Nếu nhìn vào bề nổi, thị trường bất động sản năm 2025 dường như đã phục hồi rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng, Nhưng đi sâu vào bản chất dòng tiền, một xu hướng đáng chú ý đang định hình thị trường: khoảng 60% giao dịch bất động sản mua nhà hiện nay không xuất phát từ nhu cầu ở thực, mà chủ yếu để “giữ tiền” – coi bất động sản như một dạng két sắt an toàn trước biến động kinh tế.

Chính sự thay đổi trong mục đích sở hữu này đã tạo nên một chu kỳ bất động sản rất khác, đặt ra cả cơ hội lẫn thách thức lớn cho nhà đầu tư và doanh nghiệp bước vào năm 2026.

Chu kỳ 10 năm của bất động sản và cú sốc kép 2022

Bất động sản Việt Nam vốn vận động theo chu kỳ khoảng 10 năm, với các giai đoạn tăng trưởng – điều chỉnh – phục hồi khá rõ nét. Lần suy thoái sâu gần nhất diễn ra vào năm 2012. Đến năm 2022, thị trường tiếp tục rơi vào khó khăn đúng thời điểm chu kỳ lặp lại, cộng hưởng thêm tác động của đại dịch, siết tín dụng và khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp.

Hệ quả là giai đoạn 2022–2024 chứng kiến:

1. Thanh khoản sụt giảm mạnh

2. Nhiều doanh nghiệp mất khả năng triển khai dự án

3. Tâm lý thị trường chuyển từ hưng phấn sang phòng thủ

Chỉ đến cuối năm 2024, những tín hiệu đảo chiều mới bắt đầu xuất hiện.

Pháp lý trở thành điểm tựa cho đà hồi phục 2025

Bước ngoặt lớn nhất của thị trường nằm ở khung pháp lý. Việc đồng loạt hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn tồn tại nhiều năm.

Nhờ đó, năm 2025 ghi nhận:

1. Nguồn cung quay trở lại thị trường với khoảng 86.000 sản phẩm

2. Phân khúc căn hộ chiếm tỷ trọng lớn nhất

3. Đất nền và nhà ở riêng lẻ dần hồi phục nhưng có chọn lọc

Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng nghĩa với sự trở lại của nhu cầu ở thực trên diện rộng.

Bất động sản bị “tài chính hóa”: Khi mua nhà để giữ tiền là chủ đạo

Trong bối cảnh lãi suất huy động duy trì ở mức thấp suốt phần lớn năm 2025, dòng tiền của người dân buộc phải tìm kiếm kênh trú ẩn trước lạm phát. Thực tế, nhà đầu tư Việt Nam thường xoay quanh 4 kênh chính:

1. Vàng

2. Chứng khoán

3. Bất động sản

4. Tiết kiệm

Khi tiết kiệm kém hấp dẫn, dòng tiền dồn mạnh vào vàng, chứng khoán và bất động sản. Điều này khiến giá bất động sản tăng nhanh, phổ biến từ 15–20% chỉ trong thời gian ngắn, trong khi thu nhập người dân không tăng tương ứng.

Hệ quả là:

1. Người mua ở thực bị loại dần khỏi thị trường

2. Giao dịch chủ yếu đến từ nhóm có sẵn tiền nhàn rỗi

3. Bất động sản trở thành công cụ “cất giữ tài sản” thay vì nơi để ở

Khoảng 60% giao dịch mang tính giữ tiền, không khai thác ở hay cho thuê hiệu quả.

Vì sao thị trường 2025–2026 khác các chu kỳ trước?

Khác với các giai đoạn tăng nóng trước đây, thị trường hiện tại có những đặc điểm rất khác:

1. Giá tăng nhưng thanh khoản không lan tỏa

2. Dòng tiền vào bất động sản mang tính phòng thủ

3. Nhà đầu tư thận trọng, không còn tâm lý lướt sóng đại trà

Điều này khiến thị trường:

1. Không bùng nổ theo kiểu “mua gì cũng thắng”

2. Phân hóa mạnh giữa dự án tốt và dự án kém

3. Buộc doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược phát triển

Động lực cân bằng cung – cầu cho thị trường 2026

Bước sang năm 2026, thị trường được kỳ vọng cải thiện dần sự lệch pha cung – cầu nhờ một số động lực lớn:

Thứ nhất, nhà ở xã hội với hàng trăm dự án đã được thông qua, góp phần bổ sung nguồn cung phân khúc giá thấp, giảm áp lực cho nhu cầu ở thực.

Thứ hai, chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phép mở rộng quỹ đất phát triển nhà ở thương mại, giúp tăng nguồn cung hợp pháp.

Thứ ba, chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị lớn hứa hẹn bổ sung sản phẩm ở khu vực trung tâm.

Song song đó, làn sóng đầu tư hạ tầng đang đẩy mạnh sự dịch chuyển ra vùng ven, làm thay đổi cấu trúc thị trường trong trung và dài hạn.

Thách thức lớn: Hàng tồn kho, vốn vay và sức mua suy yếu

Dù có nhiều điểm sáng, thị trường 2026 vẫn đối mặt với không ít thách thức:

1. Hàng tồn kho lớn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ

2. Phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng

3. Lãi suất có xu hướng tăng trở lại

4. Kênh trái phiếu doanh nghiệp chưa hồi phục hoàn toàn

Đáng chú ý, sức mua cuối năm 2025 đã có dấu hiệu chững lại, cho thấy tâm lý người mua ngày càng thận trọng, đặc biệt với các sản phẩm giá cao, khả năng khai thác kém.

Bất động sản 2026: Cuộc chơi của chiến lược và dòng tiền

Tổng thể, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn:

1. Không dành cho đầu tư cảm tính

2. Không phù hợp với doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính

3. Không còn dư địa cho sản phẩm kém pháp lý, kém vị trí

Trong bối cảnh bất động sản vẫn được coi như “két sắt”, chỉ những dự án thực sự có giá trị sử dụng, dòng tiền rõ ràng và chiến lược dài hạn mới có thể tồn tại và tăng trưởng bền vững.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686