Bắt đầu từ ngày 1/8/2024, mọi giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ không được pháp luật công nhận. Quy định mới trong Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước ngoặt quan trọng nhằm chấn chỉnh tình trạng mua bán đất bằng giấy tay, đất chưa đủ điều kiện pháp lý, vốn gây rủi ro lớn cho người dân trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên, các giao dịch được thực hiện trước thời điểm này vẫn có cơ hội được hợp thức hóa, nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

1. Giao dịch đất không sổ đỏ từ 1/8/2024 trở đi – Vô hiệu pháp lý

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận hợp pháp, thửa đất bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trừ một số ngoại lệ rất hẹp như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa hoặc tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.

Đồng thời, thửa đất phải:

• Không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm;

• Không bị kê biên để thi hành án;

• Còn thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Điều này đồng nghĩa, mọi hợp đồng mua bán đất không có Sổ đỏ ký sau 1/8/2024 sẽ bị coi là vô hiệu, không phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý. Người mua sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất, kể cả khi đã thanh toán đủ tiền hoặc đang sinh sống trên đất đó.

2. Trường hợp mua bán trước 1/8/2024 – Vẫn có thể được cấp Sổ đỏ

Tin vui cho nhiều người dân là:
Các giao dịch đất mua bán bằng giấy tay, chưa có Sổ đỏ, thực hiện trước 1/8/2024, vẫn có thể xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Người mua chỉ cần chứng minh được:

• Việc chuyển nhượng là có thật (thông qua giấy viết tay hoặc văn bản có chữ ký hai bên);

• Thửa đất không tranh chấp, không vi phạm quy hoạch, và đủ điều kiện sử dụng theo Luật Đất đai 2024.

Cơ quan chức năng sẽ không yêu cầu hợp đồng công chứng, trừ trường hợp thừa kế. Đây là chính sách nhân văn, giúp người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất, tránh rơi vào tình trạng “ở nhờ chính đất của mình”.

3. Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ cho đất mua bán trước 1/8/2024

Theo Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người dân cần chuẩn bị:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 15);

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (theo Điều 137, 148, 149 Luật Đất đai 2024);

• Sơ đồ nhà hoặc công trình xây dựng (nếu có);

• Giấy tờ nhận thừa kế, tặng cho (nếu có);

• Chứng từ nghĩa vụ tài chính hoặc miễn giảm thuế;

• Bản trích đo địa chính thửa đất hoặc hồ sơ thiết kế công trình được cơ quan chuyên môn thẩm định.

Đặc biệt, nếu trên đất có nhà hoặc công trình chưa có Sổ đỏ, người dân cần nộp giấy xác nhận của cơ quan xây dựng cấp huyện, cấp trước ngày 1/7/2025, để chứng minh công trình đủ điều kiện tồn tại, không bị cưỡng chế tháo dỡ.

4. Tác động với người dân và thị trường bất động sản

Việc chấm dứt mua bán đất không sổ đỏ giúp:

• Ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền trái phép, bảo vệ người mua khỏi các dự án “ma”;

• Tăng tính minh bạch và an toàn cho thị trường bất động sản;

• Củng cố niềm tin nhà đầu tư khi giao dịch có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Tuy nhiên, người dân cần lưu ý chỉ nên ký hợp đồng mua bán sau khi kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, tránh rơi vào tranh chấp hoặc mất trắng.

5. Lời khuyên của chuyên gia

Từ 1/8/2024 trở đi, người dân không nên mua bán đất bằng giấy tay, dù giá rẻ hay được “bảo đảm miệng”.
Thay vào đó, hãy yêu cầu Sổ đỏ hợp pháp, hợp đồng công chứng, và kiểm tra thông tin quy hoạch, tranh chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai địa phương.

Nếu bạn đã mua đất bằng giấy viết tay trước 1/8/2024, hãy sớm hoàn thiện hồ sơ để được cấp Sổ đỏ lần đầu, tránh để quá hạn hoặc phát sinh tranh chấp về sau.

Kết luận

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP đánh dấu bước chuyển mạnh mẽ hướng tới minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam.
Việc chấm dứt giao dịch đất không sổ đỏ không chỉ bảo vệ quyền lợi người dân, mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản an toàn, bền vững và chuyên nghiệp hơn trong giai đoạn tới.

Chuyên Gia Tư Vấn BĐS Tara Le
Liên hệ tư vấn: 0917.839.686